Ved salg av bolig gir selger opplysninger om hvor stor boligen er, både i prospektet og i taksten. Hvis det senere viser seg at boligen ikke er så stor som det er opplyst i salgsdokumentene, kan det foreligge såkalt arealsvikt. Spørsmålet blir så om arealsvikten utgjør en kjøpsrettslig mangel, og i så fall hvordan den foreliggende arealsvikt skal kompenseres.

For utvendig arealsvikt har avhendingsloven en egen regel, § 3-3. Er tomten vesentlig mindre enn oppgitt foreligger det en kjøpsrettslig mangel.

advokat arealsvikt adrealavvik erstatningFor innvendig arealavvik finnes ingen tilsvarende regel. Spørsmålet om hvorvidt innvendig arealavvik utgjør en kjøpsrettslig mangel reguleres av avhendingsloven § 3-8, som sier at det foreligger en mangel hvis det er gitt en uriktig opplysning om eiendommen som må antas å ha virket inn på kjøpet. Regelen kommer til anvendelse uavhengig av om den uriktige opplysningen er gitt bevisst eller ubevisst. I arealavviksaker er det ofte takstmannen som har målt feil, og selger kan sjelden bebreides for opplysningene om boligens areal. Dette er ikke til hinder for at selger kan bli ansvarlig for de uriktige opplysningene.

Frem til 2003 var det antatt at arealavviket måtte utgjøre minst 10 prosent av det samlede arealet for at det skulle foreligge en mangel. I en høyesterettsdom fra 2003 ble en leilighet som var 8,9 prosent mindre enn oppgitt ansett for å ha en mangel. I etterkant av denne dommen er det antatt at hvis det foreligger et avvik på 6-7 prosent eller mer vil det som utgangspunkt foreligge en mangel. Dog må man se på de konkrete forholdene. For en liten sentrumsnær leilighet vil et mindre prosentvis avvik kunne utgjøre en mangel, mens det for en større enebolig sannsynligvis vil kunne kreves et større prosentvis avvik for at det skal foreligge en mangel.

Er det fastslått at det foreligger en mangel, vil kjøper ha krav på prisavslag, og det må tas stilling til hva prisavslaget skal utgjøre. Etter avhendingsloven § 4-12 (1) skal prisavslaget fastsettes forholdsmessig, altså til differansen mellom boligens verdi med mangel og boligens verdi uten mangel. En fremgangsmåte der en multipliserer de manglende kvadratmeterne med kvadratmeterprisen er for enkel da en må ta med i vurderingen forhold som bidrar til å heve boligens markedsverdi uten at dette har noen sammenheng med størrelsen på boligen. F.eks. vil det at boligen har heis, garasje og balkong kunne bidra til å heve markedsverdien, og disse verdiene blir ikke forringet som følge av at boligen er mindre enn oppgitt. Rettspraksis viser at prisavslag vanligvis utgjør mellom 45 – 75 prosent av kvadratmeterprisen multiplisert med de manglende kvadratmeterne.