De fleste av oss vil en eller annen gang i løpet av livet kjøpe eller selge en bolig. I denne artikkelen gjennomgås noe av det som er verdt å tenke på når du enten skal kjøpe en ny bolig eller selge din gamle.

1. Hvilke lover gjelder ved kjøp og salg av bolig?

Avhendingslova gjelder for kjøp av bruktbolig. Dersom boligen som kjøpes er nyoppført, er det bustadoppføringslova som regulerer forholdet mellom partene. Eiendomsmeglingloven gjelder for tvister vedrørende eiendomsmegleren. Se vår artikkel "Kjøp av bolig- hvilke regler gjelder?" for mer informasjon.

2. Forsikringene

Både som kjøper og som selger av bolig blir man tilbudt ulike forsikringer.

Eierskifteforsikring er de siste årene blitt svært vanlig. Eierskifteforsikring inngås av selger, og forsikringen dekker mer eller mindre av de krav som kjøper skulle ha mot selger etter avhendingsloven. Se vår artikkel "Eierskifteforsikring" for mer informasjon om denne type forsikring.

Boligkjøperforsikring er en forsikring som gjelder ved kjøp av brukt bolig gjennom megler. Forsikringen tegnes i sammenheng med boligkjøp- senest ved kontraktssignering. Den dekker kjøpers utgifter ved å fremme rettslige krav etter avhendingslova. Man kan kalle denne type forsikring for eierskifteforsikringens motvekt. Det er verdt å merke seg at mange fra før av vil ha en forsikring som dekker rettshjelp dersom det oppstår tvister i slike tilfeller. Forsikringen gir også faglig og juridisk bistand.

Dobbeltboligforsikring er en annen type forsikring som tilbys. Den dekker utgiftene kjøper har til sin gamle usolgte bolig i ni måneder. Forsikringen trer i kraft tre måneder etter at kjøper overtok sin nye bolig. I denne perioden må kjøper aktivt ha prøvd å selge boligen. Kjøper må også godta bud som er innenfor 90% av markedsført prisantydning eller takst.

3. Ulike betegnelser av areal

Vi har ulike former for angivelse av areal. For forbrukere kan dette oppfattes som svært forvirrende. Nedenfor følger en liste og en kort beskrivelse av de ulike betegnelsene:

Bruttoareal (BTA)
Bruttoareal er et utvendig mål som også omfatter ytterveggene. Bruttoareal oppgis ikke i salgsoppgaver og annonser på internett.
Bruksareal (BRA)
Bruksareal er boenhetens totale bruksareal. Det kan også defineres som bruttoarealet minus arealet som opptas av yttervegger. Samlet bruksareal er P-rom og S-rom. P-rom står for primære rom. Dette er de viktigste rommene i boligen, som stue, kjøkken bad og soverom. S-rom står for sekundære rom. Dette er uinnredede rom som kott og boder.
Bruksareal og P-rom skal alltid oppgis i salgsoppgaver og internettannonser. BRA skal oppgis for hele boenheten og for hver etasje i boenheten. Det skal også oppgis hvor stor del av boligen som P-rommene utgjør og hvilke rom som er tatt med i denne beregningen.

4. Eiendomsbetegnelser

Alle eiendommer/boliger i Norge er navngitt. En eiendom betegnes med kommunenummer(knr)/gårdsnummer (gnr) og bruksnummer (bnr). Kommunen utdeler bruksnummer til eiendommen i stigende rekkefølge etterhvert som eiendommer skilles ut. En eiendom kan også ha et festenummer (fnr) eller seksjonsnummer (snr).

5. Bruk av eiendomsmegler

5.1. Meglers rolle

De fleste boligsalg foregår med en eiendomsmegler som medhjelper. Eiendomsmegleren skal være en uavhengig tredjemann. Han skal opptre i samsvar med god meglerskikk, og gi både kjøper og selger råd og opplysninger som har betydning for handelen og gjennomføringen av denne.

5.2. Oppdragsavtalen

En oppdragsavtale med en eiendomsmegler skal inngås skriftlig. Den skal inneholde blant annet hva som er avtalt om vederlaget, hva som er avtalt når det gjelder eiendomsmeglerens rett til å kreve dekning av utlegg, samlet spesifisert kostnadsoverslag, oppdragets varighet og hvilke regler som gjelder for oppsigelse av avtalen. Det er ikke adgang til å avtale at oppdraget skal ha en varighet utover seks måneder, men man kan skriftlig fornye kontrakten med eiendomsmegler for inntil seks måneder om gangen. Oppdraget kan sies opp av begge parter uten varsel.

5.3. Eiendomsmeglerens undersøkelses- og opplysningsplikt

Eiendomsmegleren har en undersøkelses- og opplysningsplikt. Før handelen avsluttes skal eiendomsmegleren sørge for at kjøper får opplysninger som hun hadde grunn til å regne med å få, og som kan få betydning for kjøpsavtalen. Dersom eiendomsmegleren ikke har hentet inn slike opplysninger skal kjøperen gis en skriftlig orientering om grunnen til dette. Kjøperen har krav på en skriftlig oppgave før handelen avsluttes, ofte kalt en salgsoppgave. Den skal inneholde:

1. Eiendommens registerbetegnelse og adresse.
2. Eierforhold.
3. Tinglyste forpliktelser. Ikke tinglyste forpliktelser kan megleren ha opplysningsplikt om etter den generelle opplysningsplikten.
4. Tilliggende rettigheter. Eksempler på dette er ferdselsretter og jakt- og fiskeretter.
5. Grunnarealer.
6. Bebyggelsens arealer og angivelse av alder og byggemåte.
7. Eventuell adgang til utleie av eiendommen eller deler av denne til boligformål.
8. Ferdigattest eller midlertidig brukstillatelse.
9. Likningsverdi og offentlige avgifter. Dette omfatter ikke eiendomsskatt. Det forutsettes at kjøper selv undersøker denne.
10. Forholdet til endelige offentlige planer, konsesjonsplikt og odelsrett.
11. Spesifikasjon over faste løpende kostnader. Dette vil si at det skal gis en oversikt over de faste månedlige eller kvartalsvise utgifter som knytter seg til eiendommen. For leiligheter vil dette typisk være felleskostnader. Det kreves også at kostnadene blir spesifisert, det vil si at det f.eks. ved felleskostnader skal oppgis hva disse dekker.
12. Hvis kjøpesum er fastsatt, totalkostnad som omfatter alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader.
13. Hvis kjøpesum ikke er fastsatt, en samlet oppstilling over prisantydning og alle gebyrer, avgifter og øvrige kostnader.
14. Hva som er avtalt om meglers vederlag.

Hvis det er tale om salg av leilighet skal det i tillegg opplyses om:
1. Lånevilkårene for nedbetaling av fellesgjeld og beregning av månedlige felleskostnader, samt andre faste kostnader som knytter seg til dette.
2. Separat beregning av månedlige felleskostnader etter en eventuell avdragsfri periode.
3. Opplysninger om kjøper kan holdes ansvarlig for andres mislighold av felleskostnader eller usolgte enheter hørende til prosjektet. Dette vil særlig gjelde for frittstående borettslag som ikke er tilknyttet sikringsfond.
4. Relevante rettigheter og forpliktelser for innehaver av adkomstdokument, sameieandel eller eierseksjon i følge lov, forskrift, vedtekter eller avtaler. Dette kan være avtaler om forkjøpsrett, husordensregler, regler om dyrehold o.l.
5. Vesentlige opplysninger om borettslaget, sameiet e.l. sitt budsjett og regnskap, samt opplysninger om at disse opplysningene er tilgjengelige hos eiendomsmegler.

5.4. Annet arbeid

Hvis ikke kjøper og selger ønsker noe annet skal eiendomsmegleren sørge for utferdigelse og tinglysning av skjøte eller andre dokumenter som har sammenheng med handelen, typisk pantedokumenter. Videre skal han sørge for utferdigelse av konsesjonssøknad eller andre søknader eller erklæringer. Han skal også stå for gjennomføringen av det økonomiske oppgjøret. Megleren sørger for at kjøpesum ikke blir utbetalt til selger før skjøte eller pantebrev blir tinglyst, at kjøper ikke får skjøtet eller får overta eiendommen før kjøpesummen blir betalt og at panteobligasjoner ikke blir slettet uten at panthaveren har fått riktig oppgjør. Selv om man velger å selge eiendommen sin privat, kan det være en god investering å la en advokat eller megler ta seg av det økonomiske oppgjøret, slik at ingen parter får sin ytelse før den andre parten også har ytt sin.

5.5. Eiendomsmeglerens vederlag

Det er i utgangspunktet opp til oppdragsgiver og eiendomsmegler å avtale hvordan vederlaget til eiendomsmegleren skal beregnes. Vederlaget kan derfor oppgis som fast pris, timespris eller provisjon. Man kan imidlertid ikke avtale at eiendomsmegleren skal få et provisjonsbasert vederlag der den prosentsats som skal betales av kjøpesummen øker med kjøpesummens størrelse. Dette forbudet er for å sikre at ikke megler får en egeninteresse i å presse prisen på eiendommen opp. Dersom timespris er avtalt, skal eiendomsmegleren varsle oppdragsgiver dersom medgått tid anses å overgå det som er satt frem i tilbudet vesentlig. Et tilbud med timespris og anslag over hvor lang tid som regnes å bruke på de ulike formene skal alltid presenteres for selger før vederlagsform avtales. Uavhengig av hva slags vederlagsform som er avtalt skal eiendomsmegler alltid utarbeide en regning. Denne regningen skal gjøre det mulig for selger å bedømme omfanget og arten av det arbeidet som eiendomsmegleren har utført. Regningen skal alltid gi opplysninger om den tid som eiendomsmegleren har brukt på de forskjellige delene av oppdraget.
Eiendomsmegleren har krav på vederlag dersom handel kommer i stand i løpet av oppdragstiden, selv om det ikke skyldes hans innsats at handelen er kommet i stand. Det er verdt å merke seg at han også har krav på vederlag dersom handel kommer i stand innen tre måneder etter at oppdragstiden er ute dersom kjøper er noen som eiendomsmegleren forhandlet med i oppdragstiden eller noen som etter forespørsel fikk opplysninger om eiendommen av eiendomsmegleren under oppdragstiden. Man kan fravike det som er sagt i dette avsnittet i avtalen.
Eiendomsmegleren kan kreve utlegg spesifisert i oppdragsavtalen dekket etterhvert som de betales av ham. Eiendomsmeglers krav på betaling for selve oppdraget forfaller når handel er kommet i stand. Det er ikke lov å avtale forskuddsbetaling. Dersom oppdragsgiver har noen krav mot eiendomsmegler, kan han holde tilbake så mye av vederlaget som dekker dette. Eiendomsmegleren kan bare dekke sitt krav i klientmidler som tilhører oppdragsgiver dersom oppdragsgiver har samtykket til dette etter at handel er kommet istand. Et forhåndssamtykke vil ikke ha virkning her.
Dersom det foreligger en ikke ubetydelig pliktforsømmelse fra eiendomsmegler kan selger kreve at vederlaget settes ned eller faller bort. Et minimumskrav er at det må være snakk om mer enn en bagatellmessig forsømmelse. Det er ikke noe krav om at oppdragsgiver må dokumentere økonomisk tap. Det er vederlaget som kan settes ned. Dekning av utlegg kan ikke settes ned.

5.6. Klage på eiendomsmegler

Dersom man ikke er fornøyd med måten eiendomsmegleren har opptrådt på, er det mulig å klage vedkommende inn til Reklamasjonsnemda for eiendomsmeglingstjenester dersom foretaket vedkommende er ansatt i er tilknyttet ordningen. En oversikt over hvem som er tilknyttet denne finnes på www.eiendomsmeglingsnemda.no. Med mindre særlige forhold foreligger skal nemda bare behandle saker der klager på forhånd har reklamert til megleren uten at tvisten er blitt løst.
Nemdas uttalelse er kun rådgivende for partene i tvisten. Dersom uttalelsen går i mot eiendomsmegleren, skal han imidlertid gi en skriftlig begrunnet melding til nemda innen tre uker dersom han ikke vil etterkomme vedtaket. Dersom han uten en tilfredsstillende begrunnelse lar være å etterkomme vedtaket skal han innrapporteres til Kredittilsynet.
Så lenge en tvist er til behandling i reklamasjonsnemda kan den ikke bringes inn til behandling for de alminnelige domstoler. En tvist som er blitt realitetsbehandlet i reklamasjonsnemda kan bringes direkte inn for tingretten.

6. Kjøpers undersøkelsesplikt

Det er viktig å undersøke tilstanden på boligen nøye før man legger inn et bud. Hva man burde ha oppdaget på visning av boligen kan ha betydning for vurderingen av et eventuelt mangelkrav senere. Kjøper kan ikke gjøre gjeldende som mangel noe han kjente til eller måtte kjenne til da avtalen ble inngått. Dersom kjøper uten å ha en rimelig grunn til det har latt være å undersøke eiendommen etter oppfordring fra selger, kan han ikke gjøre gjeldende som mangel noe han burde ha blitt kjent med ved en slik undersøkelse.

Dette gjelder ikke dersom selger har handlet grovt uaktsomt, vært uærlig eller handlet i strid med redelighet og god tro.

7. Selgers opplysningsplikt

Selger skal gi kjøper de opplysninger som kjøper måtte regne med å få. Om selger har overholdt sin opplysningsplikt kan få betydning for en eventuell mangelvurdering. Eiendommen har en mangel dersom kjøper ikke har fått opplysninger om eiendommen som selgeren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøperen hadde grunn til å regne med å få. Det er også et krav at det må antas å ha virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt.

8. Budgivning

Etter norsk rett er bud bindende. Tenk deg derfor godt om før du legger inn et bud på en bolig. Husk å få med eventuelle forbehold, som f.eks. at ikke finansieringsplanen går i orden. Normalt kreves det at første bud inngis skriftlig til megler, mens endringer ved budet kan gjøres muntlig til megler. Vær forsiktig med å bruke sms, mail o.l. til dette, da man ikke kan være sikker på at budet når frem. Etter at budrunden er avsluttet, kan budgiverne kreve kopi av budjournalen i anonymisert form. Kjøper og selger skal få en kopi av budjournal etter at handel er kommet i stand. Selger står fritt til å akseptere det budet hun måtte ønske, og er ikke forpliktet til å velge det høyeste budet.

I forbrukerforhold skal ikke megler formidle bud med kortere akseptfrist enn 24 timer. Ellers skal eiendomsmegleren sørge for at budrunden avvikles på en måte som er forsvarlig. Tempoet skal ikke være høyere enn at selger og eventuelle kjøpere har et forsvarlig grunnlag for sine valg. Dersom det kommer inn et bud med en frist som er kortere enn hva megler føler vil være forsvarlig, skal han fraråde budgiver å stille en så kort frist. Dersom budgiver allikevel velger å opprettholde den korte fristen, skal megler orientere selger om budet og følgen av at fristen er for kort. Megler skal bistå med å vurdere bud. Videre skal han i prosessen gi selger, budgivere og øvrige interessenter melding om bud og forbehold, og legge til rette for at alle parter får tid til å områ seg.

9. Kontraktinngåelse

9.1. Sikringsobligasjon

Ofte vil megler etter kontraktinngåelsen tinglyse en sikringsobligasjon. Det er et midlertidig pantedokument. Ofte er pantedokumentet pålydende kjøpesummen, og inneholder en urådighetserklæring. En sikringsobligasjon gjør at selger ikke kan ta opp nye lån med sikkerhet i eiendommen eller tinglyse andre frivillige heftelser uten samtykke fra megler.

9.2. Skjøte

Når eiendommen overføres tinglyses dette ved et skjøte. Et skjøte må tinglyses for at overførselen av boligen skal ha rettsvern mot selgers kreditorer eller andre godtroende medkontrahenter.
Skjøtet inneholder opplysninger om:

1.Hjemmelshaver. Det er den eller de som i grunnboken er registrert som rettighetshavere.

2. Utsteder. Det er selger av eiendommen. I de fleste tilfeller vil selger også være hjemmelshaver.

3. Om eiendommen.
4. Kjøpesum.
5. Salgsverdi/avgiftsgrunnlag eller markedsverdi. Må fylles ut dersom den ikke er lik kjøpesummen.
6. Overdras fra.
7. Overdras til.
8.Særskilte avtaler. Opplysninger som skal eller kan tinglyses. Typisk forkjøpsrett eller veirett.
9.Andre avtaler som ikke skal tinglyses.
10. Kjøpers erklæring ved erverv av boligseksjoner. Er med fordi det som hovedregel ikke er adgang til å eie mer enn to seksjoner i samme sameie.
11. Erklæring om sivilstand. Må fylles ut for å hindre salg av felles bolig uten at ektefelle er informert.
12. Underskrifter og bekreftelser. Dersom det er en festeeiendom, skal også bortfester skrive under.
Det kan også være lurt å høre med kommunen der eiendommen ligger om det skal vedlegges noen egenerklæring vedrørende konsesjonsfrihet. En slik egenerklæring må sendes inn sammen med skjøtet.
Ofte vil megler være behjelpelig med å fylle ut skjøtet. Statkart har også en veiledning på sine hjemmesider.
Skjøtet må undertegnes foran to vitner. Vitnene må være myndige og bosatt i Norge. Det må også bekreftes at utsteder, selger, er over 18 år. Dersom overførselen gjelder felles bolig, kreves det samtykke fra ektefellen.

9.3 Omkostninger

Ved hjemmelsovergang av fast eiendom skal det betales en dokumentavgift til staten. Dokumentavgiften er på 2,5% av markedsverdien. Ved nyoppføring skal avgiften som regel beregnes ut i fra tomteverdien. Noen overføringer er unntatt, blant annet overføring mellom ektefeller og samboere. Andel eller aksje i borettslag eller boligaksjeselskap regnes ikke som fast eiendom og omfattes ikke.
Videre skal det betales et tinglysningsgebyr for skjøtet. Per 01.10.09 er dette på kr 1548. Tinglysningsgebyr for pantobligasjon er kr 1935.
I noen tilfeller må det også betales et eierskiftegebyr til forretningsfører ved kjøp i sameie. Ved overføring av andel eller aksje i borettslag eller boligaksjeselskap kan kjøper måtte dekke utgifter til annonsering vedrørende forkjøpsrett.
Dersom det skal betales konsesjonsgebyr, skal det betales av kjøper.
Omkostninger ved kjøpet skal fremgå av salgsoppgaven.

10. Ved overtagelse

Ved overtagelse av eiendommen skal boligen være ryddet og rengjort. Det er vanskelig å stille opp noen konkret mal på hva som kan forventes, men det er selvfølgelig større krav til rengjøring i bolig- og fritidseiendom enn hva det er til en garasje. Også eiendommen skal være ryddet.
Ofte oppstår det tvister om hva som følger med ved overtagelse av en boligeiendom. Hekken man syntes var så fin på visning er plutselig revet opp fordi den gamle eieren ønsker å ha den på sin nye eiendom. I utgangspunktet har partene avtalefrihet om hvilket tilbehør og løsøre som skal følge med salget. På hjemmesiden til norsk eiendomsmeglingsforbund ligger en liste over tilbehør o.l. som må antas å følge med eiendommen dersom disse var synlige på visning og det ikke er avtalt noe annet.

11. Reklamasjon

Ved avtalebrudd er det viktig å sende en reklamasjon så fort som mulig. Kjøper mister retten til å påberope seg mangelen dersom han ikke reklamerer innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen. Dersom ikke selgeren ved garanti eller avtale har påtatt seg ansvaret for lengre tid, kan reklamasjon skje senest fem år etter overtagelse av boligen. Forutsetningen for å kunne reklamere sent i femårsperioden er at mangelen er oppdaget så sent i perioden at reklamasjonen allikevel kan skje innen rimelig tid etter oppdagelsen. Dersom selger har vært grovt uaktsom, uærlig eller har handlet i strid med god tro kan han ikke gjøre gjeldende at det er reklamert for sent.
Ved siden av disse reglene gjelder de alminnelige regler om foreldelse. Den alminnelige foreldelsesfristen er tre år. Fristen starter å løpe fra den dag kravet kunne vært gjort gjeldende, og ikke først når mangelen viser seg og kan beløpsfestes. Foreldelsen blir altså ikke utsatt selv om mangelen er skjult, men det forhold at mangelen er skjult kan i visse tilfelle føre til at foreldelsesfristen utsettes. Reglene om foreldelse kan få betydning i de tilfellene der reklamasjonsfristen ikke gjelder fordi selger har opptrådt uaktsomt, uærlig eller i strid med god tro. Videre kan de få betydning der kravet er gjort gjeldende innen reklamasjonsfristen, men ikke reist søksmål som avbryter foreldelsesfristen.

I første omgang kreves det at kjøper kommer med en nøytral reklamasjon. Kjøper trenger da ikke å konkretisere hvilke misligholdsrettigheter han eller hun vil gjøre gjeldende. Kjøper må imidlertid opplyse om hva slags avtalebrudd reklamasjonen gjelder, er det snakk om en forsinkelse eller en mangel? Det må også opplyses om hva som utgjør mangelen eller forsinkelsen. Hvis det ikke er mulig, må man opplyse om hvordan mangelen viser seg. Etterhvert som kjøper får nye opplysninger om mangelen må dette opplyses til selger for å beholde kravet.

Se vår artikkel " Mangler ved boligsalg- hvilke rettigheter har du?" for mer informasjon vedrørende hva du kan kreve ved mangel ved bolig.