En vanlig konsekvens av at en person har betalingsproblemer er at han misligholder pantegjelden på boligen sin. En eller flere av hans kreditorer kan da kreve at boligen blir tvangssolgt. Et tvangssalg av bolig innebærer at det er tingretten som overtar ansvaret for å få solgt boligen.

Hva innebærer tvangssalg av eiendom?

Ved tvangssalg av fast eiendom vil boligen selges i det åpne markedet, og normalt vil det være en advokat eller en eiendomsmegler som gjennomfører selve salgsprosessen (såkalt medhjelper). Medhjelperen utarbeider salgsoppgave med opplysninger om eiendommen, som alle interessenter får tilsendt. På vanlig måte blir det også utarbeidet markedsføringspakke, gjennomført visninger osv. Interessentene inngir bud og forhandler med megler, som om det var et vanlig salg. Det er imidlertid viktig å være klar over at budet i motsetning til hva som er vanlig, blir bindende i 6 uker (3 uker ved salg av andelsleielighet), om ikke annet avtales mellom partene.

Tingretten må stadfeste budet ved kjennelse

Medhjelperen har ikke anledning til å akseptere et innkommet bud. Budet må legges frem for den eller de som har krevd tvangssalget, samt øvrige rettighetshavere i boligen, med anbefaling om å akseptere budet. Godtar den som har begjært tvangssalget det anbefalte budet, må han begjære budet stadfestet av tingretten.
Tingretten stadfester budet i egen kjennelse. Det gis en frist til å komme med innvendinger til stadfestelsen før selve kjennelsen avsies. Denne kjennelsen vil også være kjøpers bekreftelse på at han har kjøpt boligen. Kjøpekontrakt utarbeides ikke.

Stadfestelseskjennelsen kan angripes ved anke. Ankefristen er en måned fra kjennelsen avsies. Ankes kjennelsen vil budet være bindende for budgiveren helt frem til det foreligger rettskraftig avgjørelse. Oppheves stadfestelsen av budet opphører det å være bindende. Den klare hovedregel er at man ikke kan komme med innvedinger i anken som ikke først har blitt fremsagt overfor tingretten, før kjennelsen ble avsagt. Det er ikke uvanlig at det ikke rettes innvendinger før selve kjennelsen avises, og mange lider rettstap av denne grunn. Det er derfor viktig å reagere raskt når man mottar brev fra medhjelper med frist for å komme med innvendinger til stadfestelsen.

Fordeling av kjøpeseummen

Kjøpesummen fordeles mellom de ulike panthaverne i boligen. Fordelingen foretas av tingretten i egen fordelingskjennelse. Eieren av boligen (skyldneren) mottar restbeløpet.
Kjøper har plikt til å betale senest 3 måneder etter at medhjelperen ba om å få stadfestet budet. Er ikke beløpet betalt innen denne tid, påløper det forsinkelsesrenter. Etter at kjøpesummen er betalt utsteder tingretten skjøte på eiendommen.

Avhendingsloven gjelder ikke ved tvangssalg

En eiendom som er kjøpt på tvangssalg overtas som hovedregel i den stand den er. Avhendingsloven gjelder ikke.

Reglene om tvangssalg fremgår av tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11. Reglene er kompliserte, og vi anbefaler å ta kontakt med advokat for en vurdering av saken på tidligst mulig tidspunkt i en slik prosess. Det samme gjelder dersom om det dukker opp spørsmål underveis i prosessen. Advokatene kan også bistå i forhandlinger mellom den som krever tvangssalg og skyldner.