dommer_eiendomsrettTingretten hadd tilkjent kjøper av en eldre bolig prisavslag og erstatning etter avhendingslova som følge av at boligen var å anse som kondemnabel. Spørsmålet for lagmannsretten var om selger var erstatningsansvarlig for utgifter til rivning av boligen, samt husleieutgifter i den tiden boligen ikke kunne bebos.

 

 

Lagmannsretten konkluderte med at takstmannen hadde opptrådt uaktsomt ved utarbeidelsen av tilstandsrapporten for eiendommen og at selger måtte identifiseres med takstmannen i vurderingen av om vilkårene for erstatning etter avhendingsloven § 4-5 oppfylt. Lagmannsretten kom dermed, som tingretten, til at selger var erstatningsansvarlig .

 

 

Dommen inntas under.

 

 

 

Saken gjelder krav om prisavslag og erstatning etter avhendingslova som følge av mangler ved en bolig.

Ankemotpartene, Daniel F. Øpsen og June R. Flage-Larsen, heretter kjøperne, kjøpte boligeiendommen gnr 6 bnr 293, Berge Odelsvei 16, 4085 Hundvåg av ankende part, Guttorm Sømme Hundsnes, heretter selger, med overtakelse 23.01.2010. Selger tegnet eierskifteforsikring i Am Trust International Underwriters Ltd som er den andre av de ankende parter. Kjøpekontrakt ble inngått 10.12.2009. Prisantydningen på eiendommen var på kr 2.990.000, og eiendommen ble kjøpt for kr 2.800.000. Boligen er oppført i 1890. Bygningen er laftet opprinnelig, men senere betydelig modernisert med utvendig panel og innvendige plater og panel. Den ble påbygget og oppgradert i 2004/2005. Selger overtok den i januar i 2006. Han bodde der i to år og leide boligen ut i nesten et år. Han har ikke foretatt arbeider på boligen utover noe maling og parkettlegging. Boligen består av kjellerrom, første etasje av hall, kjøkken, stue, vaskerom, bad samt loft av gang, tre soverom og garderobe. Boligarealet er på totalt 129 kvm. I egenerklæringsskjema fra selger av 28.08.2009 er det ingen bemerkninger bortsett fra at selger under punkt 2.2, som gjelder spørsmål om selgers kjennskap til om det er foretatt arbeid på bad de siste fem år, bemerket at det var et tilbygg med nytt bad fra 2004/2005. I punkt 6 om setningsskader er det angitt at det var naturlige skjevheter, og under punkt 15 om skaderapporter og tilstandsrapporter er det opplyst at det forelå tilstandsrapport ved kjøp i 2005 og ved salg i 2009.

I takst 03.09.2009 fra Leif Egil Løvås fremgår det i konklusjonen at boligen er oppført i 1890, at den er påbygget og oppgradert i 2004/2005 og « fremstår stor sett i bra stand. Normal aldring/slitasjeskader i enkelte byggningskomponenter, anmerkninger spesielt i kjeller og loft. Se ellers vurderinger av de enkelte bygningskomponentene utover i rapporten ».

Drenering, vinduer og dører kjeller, samt rom under terreng har fått en vurdering til tilstandsgrad 3 i rapporten hvilket innebærer « kraftige symptomer ». Vedrørende rom under terreng uttales det:

« Krypkjeller med jordgulv, på befaringen ble det registrert fuktverdier i bjelkelag og gulv som tilsier at det er stor fare for muggvekster og råte. Påbegynte råteskader ble registrert i deler av etasjeskille på mur. Til opplysning er det svært viktig å påse at kjeller er godt ventilert. I treverket på loft og i kjeller ble det registrert aktivitet av borebiller (morr). Dette er vanlig i de fleste gamle hus. Behandling mot dette anbefales. »

Noen vinduer har fått tilstandsgrad 2 – middels kraftige symptomer. Det samme gjelder takkonstruksjon og etasjeskillere. Om takkonstruksjonen er det gitt slik vurdering:

« Original Ås takkonstruksjon er kontrollert på loft. Registrert stedvis råteskader i selve konstruksjon samt sutak. Dette spesielt i forbindelse med ark. Områder ble kontrollert med fuktindikator uten negative utslag ved befaringen, stammer trolig fra tidligere lekkasjer. Videre er konstruksjon provisorisk forsterket på loft dette trolig i forbindelse med omlegging av tak.
Konstruksjonen tilfredsstiller ikke dagens styrkekrav, ytterligere tiltak der konstruksjon forsterkes samt råteskader utbedres bør vurderes. »

I forhold til etasjeskillere uttales:

« Etasjeskiller fra byggeår av tre på befaringen i vanlig grei stand, registrerte avvik/skjevheter er normale og må påregnes tar en husets alder i betraktning. Bjelkelag mot krypkjeller (rund stokk) ble ikke kontrollert pga manglende tilkomst. Ramdrager/sems på mur er ikke tilgjengelige for kontroll. Det opplyses at skader disse områder ikke er uvanlig i boliger av denne type og alder. Skal forholdene kontrolleres må konstruksjonene åpnes.

Takstmann Jan Erik Elvestad utarbeidet 16.11.2005 en boligsalgsrapport i forbindelse med salget til selger. Det er uklart om denne ble fremlagt i forbindelse med salget til kjøperne.

Daglig leder Åge Mosby var på befaring for å vurdere kostnader med å utbedre boligen til beboelse, og han har utarbeidet et skriv i forbindelse med dette 04.02.2010 hvor det fremgår at boligen bærer preg av råteskader og setningsskader. Dette har han angitt i punkter og sitat:

«Grunnmur/fundament er fra bygge år og bærer også preg av store setningsskader, det er også fuktgjennomtrengning pga. manglende drens.
Jeg vil anbefale kledningen fjernes og ny monteres.
Vinduene er slitte utvendig og må skiftes. De ble ikke prøvet for å sjekke ut om de fungerte.
Pga. setningsskader vil jeg anbefale å montere nytt taktekke og fjerne eventuelle råte materiell som ligger skjult under betongtakstein.
Innvendig bærende/lettvegger og tak preges av setningsskader. En del av veggplatene har synlige bulinger og må skiftes. Om bærekonstruksjonen har råteskade er det ikke sjekket ut.
Borebiller ble observert.
Bærekonstruksjonene ser ikke ut til å være riktig dimensjonerte.

Hans vurdering var en kostnad i størrelsesorden kr. 1.5 millioner for å gjøre boligen beboelig.

Egil Garvik fra Relia har vært på befaring 10.03.2010 og har vurdert feil og mangler med vegger og etasjeskillere til kr 75.000 og takkonstruksjonen til kr 5000. Reklamasjonspunktene omfattet drenering/grunnmur og råte -/ soppskader i kjeller, skjevheter i etasjeskiller og vegger, samt skjevheter og skader forårsaket av råtesopp og borebiller i takkonstruksjonen. Etter at overflaten i bygningen ble avdekket foretok Relia en ny besiktigelse 03.08.2010 hvor det beskrives at det kom til syne råte, sopp – og borebilleskader, samt konstruksjonsmessige svakheter i bærekonstruksjonen. Skadene ble vurdert som så omfattende at det ikke var forsvarlig med utskiftninger av skadede bygningsdeler og avstiving av konstruksjoner og derfor at boligen burde rives. Det ble konkludert med et prisavslagskrav på kr 700.000 med tillegg av rivningskostnader på kr.150.000 til sammen kr 850.000.

Også takstøkonom Rudolf Hagen har vurdert å totale kostnader over grunnmur til kr 913.000 inkludert moms.

Daniel Finnvik Øpsen og June Repstad Flage-Larsen reiste sak ved stevning 04.02.2011 til Stavanger tingrett. Guttorm Sømme Hundsnes og Am Trust International Underwriters Ltd. tok til motmæle.

Stavanger tingrett avsa dom 12.09.2011 med slik domsslutning:

1. Guttorm Sømme Hundsnes og AmTrust International Underwriters Ltd. pålegges insolidum å utbetale til Daniel F. Øpsen og June R. Flage-Larsen et prisavslag på kr 700 000. Hertil kommer lovens forsinkelsesrente fra forfall og frem til betaling skjer.
2. Guttorm Sømme Hundsnes og AmTrust International Underwriters Ltd. pålegges insolidum å utbetale til Daniel F. Øpsen og June R. Flage-Larsen en erstatning for riving av bolig på kr 150 000. Hertil kommer lovens forsinkelsesrente fra forfall og frem til betaling skjer.
3. Guttorm Sømme Hundsnes og AmTrust International Underwriters Ltd. pålegges insolidum å utbetale til Daniel F. Øpsen og June R. Flage-Larsen en erstatning for utgifter til husleie kr 5500 pr. måned regnet fra 23.01.2010 og frem 01.10.2012. Hertil kommer lovens forsinkelsesrente fra forfall og frem til betaling skjer.
4. Guttorm Sømme Hundsnes og AmTrust International Underwriters Ltd. pålegges insolidum å erstatte Daniel F. Øpsen og June R. Flage-Larsen saksomkostninger for forliksrådet og tingretten med kr 139 114 inkludert mva.

Guttorm Sømme Hundsnes og Am Trust International Underwriters Ltd. har anket over bevisbedømmelsen og lovanvendelsen. Daniel F. Øpsen og June R. Flage-Larsen innga anketilsvar. Under saksforberedelsen ble anken trukket for så vidt gjelder tingrettens dom, domsslutningen punkt 1, prisavslaget på kr 700 000. Det er således kun spørsmål om erstatning, eventuelt prisavslag, for rivning av boligen samt utgifter til husleie, og således tingrettens dom, domsslutningen punktene 2 og 3, som er gjenstand for behandling for lagmannsretten. Det er ingen uenighet om størrelsen på disse utgiftene i utgangspunktet, men uenighet om tidsperiodens lengde vedrørende husleieutgiftene. Hovedspørsmålet knytter seg til spørsmålet om det foreligger ansvarsgrunnlag og om selger kan gjøres ansvarlig i denne forbindelse. Det er også spørsmål om hvilket tidspunkt forsinkelsesrenter skal regnes fra.

Ankeforhandling ble holdt i Stavanger tinghus 4.- 5.09.2012. Prosessfullmektigene og ankemotpartene møtte. Av ankende parter møtte Guttorm Sømme Hundsnes. Det ble foretatt slik dokumentasjon som rettsboken viser.

For så vidt gjelder sakens øvrige bakgrunn og partenes anførsler for tingretten, viser til tingrettens dom.

Ankende parter, Guttorm Sømme Hundsnes og Am Trust International Underwriters Ltd, har i det vesentlige anført:

Det er spørsmål om selgers kontrollansvar etter avhendingslova § 4-14 jf. § 4-5. Spørsmålet er om årsaken til manglene skyldes en hindring som ligger utenfor selgers kontroll. I den forbindelse må det vurderes forholdet til selger personlig og forholdet til andre tredjemenn. Det vil være spørsmål om selger hefter for feil begått av takstmannen. Taksten inneholdt flere risikoopplysninger, og omfattende utbedringsarbeider måtte påregnes.

Tingretten har vurdert kostnadene til rivning og utgiftene til husleie i forhold til reglene om erstatning, ikke prisavslag. Tingrettens rettsanvendelse er korrekt på dette punkt, og rettsanvendelsen er ikke påanket av kjøperne. Spørsmål om prisavslag er derfor rettskraftig avgjort og rivningskostnadene blir å behandle som erstatningskrav.

I forhold til reglene om kontrollansvaret er det selgeren som har bevisbyrden og som må føre bevis for at vilkårene for fritak fra erstatningsansvar foreligger. Beviskravet er alminnelig sannsynlighetsovervekt. Ifølge avhendingslova § 4-14 første ledd jf. § 4-5 første ledd må mangelen skyldes en hindring som må ligge utenfor selgers kontroll. En skjult mangel vil som hovedregel utgjøre en hindring utenfor selgers kontroll. I vår sak må det legges til grunn at mangelen var skjult for selger. Han hadde ikke i sin tid foretatt arbeider på eiendommen, og han har heller ingen byggteknisk kompetanse. Spørsmålet er om selger har ansvar for handlinger gjort av tredjemann og om mangelen skyldes en hindring som ligger utenfor selgers kontroll. Videre er det spørsmål om takstmannen faller innenfor selgers kontrollsfære. Rekkevidden av kontrollansvaret må vurderes, og det må tas stilling til om selger blir ansvarlig dersom han har vært aktsom ved valg av takstmann eller om selger svarer for takstmannens uaktsomhet uavhengig om han er å bebreide for valg av takstmann.

Det rettslige utgangspunkt er at selger også svarer for tap som følge av handlinger gjort av tilsatte eller andre selger måtte benytte i forbindelse med salget, men ansvar for disse er likevel avgrenset til å gjelde tap som har årsak i handlinger som kan sies å ligge innenfor selgers kontroll. Det er ikke holdepunkter for å bebreide selger for valg av takstmann. Prinsipalt anføres det derfor at selger av denne grunn ikke kan være ansvarlig for tap som er oppstått i dette tilfellet. Subsidiært er det spørsmål om takstmannen har opptrådt uaktsomt. Det gjelder i utgangspunktet et strengt profesjonsansvar for takstmannen, men det er likevel et visst spillerom før adferd kan kritiseres som uaktsomhet. I vår sak, og under henvisning til Rt-2005-1281, må det legges vekt på den samlede informasjonen som takstmannen har gitt i sin rapport. Videre må aktsomhetsvurderingen skje med basis i situasjonen på befaringstidspunktet. Det må ses bort fra etterpåklokskap. Det må videre foreligge en årsakssammenheng mellom den uaktsomme adferd og skaden.

I forhold til selve aktsomhetsvurderingen er det spørsmål om takstmannen burde ha avdekket de forhold som resulterte i rivning – sammenbrudd i laftekassen, avkappede lafteknuter og råteskader i bærende konstruksjoner. Symptomer som skjevhet i gulv og vegger er normalsymptomer ved denne type eldre boliger. I salgsoppgaven fremgår det at eneboligen er betydelig modernisert i de senere år, og billedmaterialet bærer ikke preg av en eiendom som står til nedfall. Takstrapporten til Løvås er en nivå 1- rapport, basert på en visuell besiktigelse. Eiendommen var på besiktigelsestidspunktet fullt møblert. Rapporten inneholder flere risikoopplysninger, særlig vedrørende forhold i kjeller og på loft. Løvås har, basert på erfaring, oppfattet skjevheter m.v. som naturlige skjevheter i en gammel bolig. Skjevhetene var dessuten skjult bak veggplater, panel mv. Rapporten er dessuten i det vesentlige samsvarende med rapport fra takstmann Elvestad. Det er ingen holdepunkter for at Løvås har « pyntet » på sannheten. For så vidt gjelder prisoverslaget fra Mosby var hans mandat å gi slikt overslag for en fullstendig renovering av boligen inkludert de forhold som var omtalt i rapporten til Løvås. De rapporter som har vært innhentet etter avdekking av innvendige og utvendige vegger, kan ikke tillegges vekt. Det er ikke holdepunkter for at andre takstmenn ville gjort dette annerledes enn Løvås og Elvestad.

Avhendingslova § 4-5 annet ledd kommer ikke til anvendelse. Den gjelder ansvar for andre tredjemenn selgere måtte benytte i forbindelse med oppfyllelse av avtalen.

Vedrørende selve erstatningskravet aksepteres rivningskostnadenes størrelse. I forhold til erstatning for leie av erstatningsbolig er det i dette kravet ikke tatt hensyn til at det uansett måtte vært utført omfattende utbedringsarbeider på boligen som følge av de risikoopplysninger som var gitt i takstrapporten fra Løvås. Dette må det tas hensyn til ved erstatningsutmålingen. For så vidt gjelder rentekravet beregnes det ved utgangspunkt i avhendingsloven § 7-3. Det bemerkes også at rentespørsmålet ikke har vært motanket, og tingretten har lagt til grunn at det skal beregnes fra forfall som oppfattes fra to uker etter forkynnelsen etter dommen. Dersom tingretten hadde ment noe annet tidspunkt, burde det fremgått. Det vises i den forbindelse til tingrettens domsslutning pkt.3 der det fremgår uttrykkelig hvordan erstatning for utgifter til husleie skal beregnes og hvor det er oppgitt eksakt tidsperiode for dette.

Det er nedlagt slik påstand:

1. Guttorm Sømme Hundsnes og Am Trust International Underwriters Ltd frifinnes.
2. Guttorm Sømme Hundsnes og Am Trust International Underwriters Ltd tilkjennes sakens kostnader. 

Ankemotparten, Daniel Finnvik Øpsen og June Repstad Flage-Larsen, har i det vesentlige anført:

Erstatningsansvaret fremgår av avhendingslova § 4-14 jf. § 4-5. Det foreligger etter bestemmelsen et ansvar uten skyld. Men dette objektive ansvaret modifiseres dersom det er tale om « hindring utanfor seljarens kontroll ». De byggtekniske manglene er ikke skjulte og burde vært avdekket. Det er tale om omfattende skader grunnet råte, konstruksjonssvikt fra loft og nedover i bygningen, og det er foretatt destruktive inngrep i de bærende konstruksjoner hvor det blant annet er fjernet avstivende innervegger. Videre er det anvendt provisoriske løsninger, blant annet på loft hvor etasjeskiller er holdt oppe ved hjelp av en løsning bestående av en strekkfisk og tau. Videre er det setninger og skjevheter i etasjeskillere, noe som skyldes de inngrep som har vært gjort. Takstmennene Hagen og Maribu ga uttrykk for at « klokkene burde ringe » på bakgrunn av de observasjoner som ble gjort. Mosby skulle utføre et oppdrag for kjøperne før det var oppstått noen tvist, men var ikke villig til å utføre dette på bakgrunn av de mangler som forelå. I Garviks første rapport er det gitt uttrykk for de samme symptomene, men han bagatelliserte det han fant.

Kontrollansvaret er meget strengt, og selger må i dette tilfellet identifiseres med takstmannen, jf. avhendingslova § 4-5 første ledd. Det ble vist til Rt-2001-369 – Takstmannsdommen. Selv om den gjaldt spørsmål om det forelå mangel etter avhendingsloven § 3-7, har Høyesterett foretatt en tolkning av selgerbegrepet i avhendingslova der selger er identifisert med takstmannen, som også må få betydning for vår sak. Selger må i dette tilfellet komme i ansvar idet kjøpers formål med kjøp av boligen var å få en bolig som var beboelig. Der hvor takstmannen har avgitt en fullstendig tilstandsrapport, må identifikasjonen mellom selger og takstmann rekke langt. Takstmannen må anses å ha med salget å gjøre på selgers vegne, og selger identifiseres med den strenge profesjonsnormen som gjelder for takstmannen, og deres ansvar er prinsipalt solidarisk, slik at kjøperne kan velge om de vil fremme kravet mot selger eller takstmannen i vår sak. For så vidt gjelder de forhold som forelå ved boligen, er det rimelig at takstmann Løvås skulle sett det samme som Mosby.

I forhold til erstatningskravet er det ingen uenighet om rivningskostnadenes størrelse på kr 150.000. Det er ingen grunn til å redusere husleiekravet i forhold til det tingretten har kommet frem til bortsett fra at perioden må reduseres idet det er opplyst at ankemotpartene er flyttet inn i bolig 31.08.2012. Kravet i forhold til rivningskostnadene baseres subsidiært på bestemmelsen i avhendingsloven § 4-12. Disse kostnadene er oppstått som følge av en mangel. Det er ikke prosessuelle hindringer for å fremme et slikt krav. Det har vært tema for tingretten og var således tvistegjenstand for tingretten. Lagmannsretten er dessuten ikke bundet av tingrettens rettsanvendelse. Kjøper kan i dette tilfellet velge mellom kompensasjonssystemene. For så vidt gjelder renter i forhold til rivningsomkostninger og husleie må dette ta utgangspunkt i at reklamasjon ble fremsatt 28.01.2010, jf. skriv 30.03.2012 fra eierskifteforsikringsselskapet hvor det henvises til slik reklamasjon. Dette tidspunktet må anses som påkravstidspunktet, og rentekravet begynner å løpe fra 30 dager etter dette tidspunktet

Det ble nedlagt slik påstand:

1. Anken forkastes.
2. Guttorm Sømme Hundsnes og Am Trust International Underwriters Ltd. pålegges in solidum å erstatte Daniel F. Øpsen og June R. Flage-Larsens saksomkostninger for forliksrådet, tingretten og lagmannsretten. 

Lagmannsretten finner at anken må forkastes.

Spørsmålet er om selger er ansvarlig for kostnader til rivning av boligen samt husleieutgifter i den tiden boligen ikke kunne bebos.

Lagmannsretten tar stilling til spørsmålet basert på reglene om erstatning. Etter avhendingslova § 4-14 første ledd har selger i utgangspunktet et objektivt ansvar for direkte tap som skyldes mangel ved eiendommen. Etter bestemmelsens annet punktum modifiseres dette ved kontrollansvarsregelen som svarer til bestemmelsen i § 4-5 for forsinkelsestilfellene. Denne innebærer at selgeren likevel ikke er ansvarlig dersom han godtgjør at årsaken til mangelen er « ei hindring utanfor seljarens kontroll, og det ikkje er rimeleg å vente at seljaren kunne ha rekna med hindringa på avtaletida, eller at seljaren kunne ha overvunne eller unngått følgjene av hindringa.» Det legges i denne forbindelse til grunn at selger ikke bare vil være ansvarlig for tap som følge av egne handlinger, men også ansvar for tap som følge av handlinger gjort av ansatte eller andre selger måtte benytte i forbindelse med salget. Ansvaret for disse vil likevel etter første ledd være avgrenset til tap som har årsak i handlinger som kan sies å ligge innenfor selgers kontroll, jf. Ot.prp.nr.66 (1990-1991) side 101. Selger har bevisbyrden, jf. nevnte proposisjon side 102.

Partene er enige om at erstatningspostene i vår sak er direkte tap. Det legges videre til grunn at dette tapet skyldes mangel ved eiendommen. Det sistnevnte har tingretten vurdert i forbindelse med det prisavslag som ble fastsatt i tingrettens dom, domsslutningen punkt 1, og dette er som nevnt over påanket, men frafalt under saksforberedelsen av ankesaken. Dette spørsmål er således rettskraftig avgjort, og lagmannsretten viser til tingrettens vurdering på dette punkt. Det nevnes kort at tvisten gjelder bolig som er solgt « som han er », jf. avhendingslova § 3-9.

Spørsmålet som skal vurderes er om årsaken til mangelen er en hindring som ligger utenfor selgers kontrollansvar etter bestemmelsene over.

Lagmannsretten finner at manglene i dette tilfellet lå utenfor selgers kontroll eller ansvar i den forstand at han ikke kan bebreides for tap som følge av egne handlinger. Han har ikke selv foretatt arbeider på boligen i sin eierperiode, som har sammenheng med de mangler som er avdekket. Slik sett har han ikke hatt noen forutsetning for å vurdere manglene. Han har etter det opplyste heller ikke selv noen bygningsfaglig kompetanse for å kunne vurdere de mangler som er avdekket. Selger har derfor innhentet en vurdering av takstmann med slik kompetanse.

Spørsmålet er etter lagmannsrettens syn om selger har oppfylt sitt kontrollansvar for handlinger foretatt av tredjemann – konkret takstmann Løvås. Dette reiser for det første spørsmål om selger har vært tilstrekkelig aktsom ved valg av takstmann. Lagmannsretten legger til grunn at takstmannen i vår sak har de formelle kvalifikasjoner som kreves for å opptre som takstmann, og det foreligger ikke opplysninger ellers som tilsier at det foreligger noen uaktsomhet eller generelt at selger ikke har opptrådt forsvarlig ved valg av takstmann.

Det er fra selger, særlig med henvisning til Viggo Hagstrøm, Obligasjonsrett, side 489, anført at selger bør være ansvarsfri dersom han har gjort et forsvarlig valg ved bruk av hjelpere. Til dette er å bemerke at nevnte forfatter legger til grunn at « selgeren som utgangspunkt må kunne bli ansvarsfri dersom han har gjort et forsvarlig valg ved bruk av hjelpere. . ». Etter lagmannsrettens syn beror det på en nærmere vurdering om selgeren i disse tilfellene skal være ansvarsfri.

Lagmannsretten finner at selger i vår sak ikke bare har et ansvar for å gjøre et forsvarlig valg ved bruk av takstmann, men også, og uavhengig av dette, et ansvar for at takstmannen opptrer forsvarlig. Til støtte for dette vises til Rt-2001-369 (Takstmannsdommen). Avgjørelsen gjaldt rett nok krav om prisavslag for mangler hvor eiendommen ble solgt « som han er » etter avhendingslova § 3-9 og hvor det var gitt manglende opplysninger etter § 3-7 om eiendommen. Flertallet fant at sistnevnte bestemmelse måtte forstås slik at selger ble identifisert med takstmannen som hadde utarbeidet tilstandsrapporten og at selger derfor hadde risikoen for at rapporten manglet opplysninger. Spørsmålet om selger skal identifiseres med takstmannen ved vurderingen av om vilkårene for erstatning er til stede og ved bedømmelsen av om takstmannen har opptrådt på en forsvarlig måte, kan ikke ses omhandlet i rettspraksis. Etter lagmannsrettens syn bør selger identifiseres med takstmannen også i slike tilfeller. Det ville være dårlig sammenheng i regelverket dersom det bare skulle være identifikasjon ved bedømmelsen av om det foreligger en mangel, men ikke ved bedømmelsen av om vilkårene for å iverksette sanksjoner foreligger. Lagmannsretten legger derfor til grunn at selger må identifiseres med takstmannen ved vurderingen av om vilkårene for erstatning etter § 4-5 foreligger.

Det vil derfor være spørsmål om takstmann Løvås har opptrådt uaktsomt. Det legges til grunn at det gjelder et strengt ulovfestet uaktsomhetsansvar for profesjonsutøvere, men at det er et visst spillerom før atferd som kan kritiseres, må anses som erstatningsbetingende uaktsom. Lagmannsretten er også enig i at det i vår sak må legges vekt på den samlede informasjon om boligens tilstand, jf. Rt-2005-1281. Videre er lagmannsretten enig i at aktsomhetsvurderingen må baseres på den situasjon som forelå på befaringstidspunktet.

Lagmannsretten legger til grunn som uomtvistet at boligen objektivt sett var i en slik tilstand at den måtte rives da reparasjon av de feil og mangler som forelå ved boligen ikke ville være regningssvarende. Spørsmålet er om takstmann Løvås, da han avga sin rapport, burde ha forstått dette.

Det vises til det som er gjengitt innledningsvis i forhold til tilstandsgrad fra takstmann Løvås’ rapport. Han har ellers i sin forklaring for lagmannsretten gitt uttrykk for at han har foretatt en rent visuell vurdering av bygningen. Han observerte at det var skjevheter og at det var vegger som bulte, men foretok ikke noen nærmere målinger av dette da han oppfattet dette som normale forhold når det ble tatt hensyn til bygningens alder og byggeskikk. Konstruksjonen på loft hvor det er brukt strekkfisk i kombinasjon med tau mellom tak på loft og etasjeskiller mellom hovedetasje og loft, oppfattes han ikke å huske å ha observert spesifikt. I rapporten har han omtalt en provisorisk konstruksjon på loft uten at det er klart om det er nevnte konstruksjon han har omtalt. På loftet er det også satt opp noen støtter som oppfattes å være av mer provisorisk art. Så vidt forstås var boligen fullt møblert på besiktigelsestidspunktet, og det var ikke gjort noen bygningsmessig avdekning da slik at man kunne observere konstruksjonen bak veggplater mv. slik tilfellet har vært da Garvik var inne andre gang samt da Maribu og Hagen besiktiget boligen. Det er således på det rene at Løvås ikke har hatt det samme grunnlag å vurdere utfra som disse. Løvås ble under ankeforhandlingen bedt om å uttale seg om den konklusjon han kom til i rapporten og hvor han gir uttrykk for at boligen « fremstår stort sett i bra stand » sammenholdt med det som fremgår av rapporten for øvrig. Lagmannsretten forstår det slik at han er enig i at konklusjonen ikke er dekkende.

For så vidt gjelder Åge Mosbys skriv er også dette omtalt innledningsvis. Han har ellers forklart for lagmannsretten at gulvet på loftet var så skjevt at han « gikk i motbakke » mot pipen, og at konstruksjonen « hang på pipen ». Videre observerte han at veggplatene bulte og hadde « sluppet taket » i lafteveggen. Han observerte ellers mye skjevheter i gulv og at det var setningsskader i hele huset. Han oppfattet hele huset som dårlig og anbefalte derfor ikke å restaurere det. Han har ellers gitt uttrykk for at han var « glad for å komme seg ut av bygget ».

Det vises videre til rapporter fra takstmann Egil Garvik nevnt innledningsvis. Han har i sin forklaring for lagmannsretten gitt uttrykk for at han ikke vurderte utbulingene på veggene samt setningsskadene som dramatiske etter å ha besiktiget boligen første gang – 10.03.2010. Så vidt forstås oppfattet han dette som innenfor det normale for et så gammelt hus. Løsningen på loftet med strekkfisk og tau observerte han ikke på dette tidspunkt. Så vidt forstås var ikke han inne på selve loftet, men observerte kun forholdene på loftet fra en luke. Han har forklart at han på dette tidspunkt var kjent med skrivet av 04.02.2010 fra Mosby. Han gjorde ikke noen nærmere undersøkelse av konstruksjonen. At hans vurdering var en helt annen etter at han hadde besiktiget boligen 03.08.2010, har sammenheng med at overflaten i bygningen da var avdekket.

Tingretten har ellers omtalt takstmann Bjørn Åge Maribus rapport 17.06.2010 og inntatt følgende fra denne:

« Tilstanden på laftekassen medfører også at faren for sammenbrudd er tilstede » og at« utbedring av laftekassen vil bli dyrere enn å føre opp et nytt bygg i dagens byggeskikk ».

Han har for lagmannsretten forklart at han da han besiktiget boligen, var kjent med rapporter fra Løvås, Mosby og Garvik og at kledning var avdekket. Han observerte også løsningen med strekkfisk og tau på loft som han betegner som byggteknisk uakseptabel. Han har gitt uttrykk for at siden han observerte så utilfredsstillende forhold både i kjeller og på loft, vil det ikke være mulig « friskmelde » hovedetasjen i boligen.

Det er i tingrettens dom videre vist til takstmann Garviks tilleggsrapport av 01.09.2010 hvor konklusjonen er som følger:

« skadene i den opprinnelige delen av boligen så vidt omfattende at det er (sic) trolig ikke er regningssvarende med utskifting av skadde bygningsdeler og avstivning av konstruksjoner »

Videre omtaler tingretten takstøkonom Rudolf Hagen rapport 02.02.2011 hvor følgende er nevnt:

I rapporten fastslås det at: « Det er stor fare for at ytterveggene kan kollapse, da det ikke er noe som holder tømmeret sammen» og generelt at « Boligen må anses å være kondemnabel ». I følge Hagens forklaring i retten skyldes dette i hovedsak at det er fjernet bærevegger både i første og andre etasje. Det er heller ikke foretatt tilfredsstillende avstivning i forbindelse med at det er satt inn større vinduer i boligen. Videre er de bærende konstruksjoner i boligen også beheftet med omfattende råteskader. Til sammen innebærer feilene at boligen vil kunne kollapse ved eksempelvis en sterk storm.

Lagmannsretten finner etter en samlet vurdering at takstmann Løvås har opptrådt uaktsomt. Det vises til at Løvås selv i sin rapport har påpekt flere forhold ved boligen som er gitt tilstandsgrad 3 og 2, og han oppfattes selv, som nevnt over, å ha gitt en konklusjon i rapporten som ikke er dekkende i forhold til de opplysninger som ellers fremgår av rapporten. Han har forklart at han både observerte vegger som bulet og generelle skjevheter. Dertil kommer at boligen gjennomgående er gammel, men det har vært gjort påbygg av nyere dato som nevnt over og den fremstår ellers som rimelig moderne. Dette sammenholdt med at boligen er plassert sammen med boliger ellers som er av betydelig nyere dato, gjør at det er særlig viktig for potensielle kjøpere at de opplysninger og de konklusjoner som fremgår av en slik rapport er korrekte. Dersom boligen selv fremstår som gammel og ellers ligger i et område med mange eldre hus, vil kjøperen få et klarere signal om de usikkerhetsfaktorer som knytter seg til kjøp av en slik bolig.

Selv om det kan være vanskelig selv for en takstmann med kompetanse til å avdekke og vurdere de svakheter og feil som måtte være ved en bolig når den som i dette tilfellet, var fullt møblert og ellers fremsto tilsynelatende tilfredsstillende, må det kreves at takstmannen har et våkent øye for at boligen likevel kan være i en forfatning som ikke samsvarer med dette umiddelbare inntrykket. Lagmannsretten finner i denne sammenheng grunn til å vise til løsningen på loftet hvor det er benyttet en strekkfisk i kombinasjon med et tau som angivelig skal være med å holde oppe takkonstruksjon. Basert på forklaringene fra vitnene Maribu og Hagen legger lagmannsretten til grunn at dette er en klart uakseptabel bygningsmessig løsning som burde vært påpekt spesifikt. Også vitnet Garvik oppfattes å være enig i det. Etter lagmannsrettens syn kommer ikke dette tilstrekkelig klart frem i rapporten fra Løvås.

Lagmannsretten finner også å måtte tillegge de observasjoner Åge Mosby gjorde vekt. Han gjorde disse på et tidspunkt da det ennå ikke var oppstått tvist og før de bygningsmessige konstruksjonene var avdekket. Hans observasjoner kan være farget av at han hadde i oppdrag var å vurdere kostnadene med å utbedre boligen og således kanskje ikke hadde samme uavhengige forholdet til mer objektivt å avdekke eventuelle feil og mangler som en takstmann. Likevel er de observasjoner han gjorde langt mer forenlig med hva som ble endelig konklusjon – at det ikke var forsvarlig å renovere boligen, enn Løvås’ konklusjon i tilstandsrapporten om at boligen « fremstår stort sett i bra stand » .

Selv om vitnene Maribu og Hagen har hatt et annet vurderingsgrunnlag siden konstruksjonen da var avdekket, enn Løvås da de foretok sine observasjoner, underbygger det at det ikke er dekning for Løvås’ konklusjon. Lagmannsretten har i denne forbindelse tatt hensyn til at det i konklusjonen er vist til rapporten generelt. Men det som fremkommer i rapporten om bygningens tilstand burde vært reflektert i konklusjonen ved at det ble gitt uttrykk for usikkerhet om bygningens tilstand. Det er viktig for kjøper å kunne stole på at de vurderinger som takstmannen har gjort er korrekte. Lagmannsretten kan ikke se at takstmann Jan Erik Elvestads rapport fra 2005, som det for øvrig knytter seg usikkerhet til om ble fremlagt i forbindelse med ankemotpartenes kjøp, kan endre ovennevnte vurdering.

Lagmannsretten finner det etter dette ikke nødvendig å komme inn på bestemmelsen i avhendingslova § 4-5 annet ledd. Videre legger lagmannsretten til grunn at det foreligger påregnelig årsakssammenheng og økonomisk tap.

Det er ingen uenighet om rivningskostnadenes størrelse på kr 150 000. Det er heller ikke noen uenighet om husleien på kr 5 500 pr. måned. Men det er uenighet om den periode som det kan kreves erstatning for. Som nevnt over er det enighet om at tidsperioden må reduseres i forhold til det som fremgår av tingrettens domsslutning slik nevnt over. Men fra selger anføres det som nevnt over at det må tas hensyn til at det uavhengig av manglene i vår sak, måtte vært utført omfattende utbedringsarbeider på boligen som følge av de opplysninger som foreligger i Løvås’ rapport. Dette er lagmannsretten enig i. Hvor omfattende slike arbeider ville vært er det ikke gitt nærmere opplysninger om. Lagmannsretten må derfor avgjøre dette på et nokså fritt skjønnsmessig grunnlag. På denne bakgrunn er lagmannsretten kommet til at det må gjøres et fradrag på ca. ½ år. Dette innebærer at kjøperne kan kreve husleie for ett år.

Det fremgår av tingrettens domsslutning punktene 2 og 3 at det skal regnes forsinkelsesrente « fra forfall og frem til betaling skjer.» Kjøperne har i denne forbindelse anført at lagmannsretten må ta stilling til forfallstidspunkt og anført at dette må regnes fra påkrav. Det er anført at det må tas utgangspunkt i ovennevnte reklamasjon nevnt under ankemotpartenes anførsler.

Siden dette spørsmål ikke har vært anket/motanket finner lagmannsretten ikke grunnlag for å behandle dette spørsmålet. Lagmannsretten vil likevel kort bemerke at det av tingrettens domsslutning fremgår at forsinkelsesrenter regnes fra « forfall » uten at det verken av premissene eller domsslutning fremgår når forfall er. I følge tvisteloven § 19-7 er oppfyllelsesfristen for pengekrav to uker fra forkynnelsen, og det er naturlig å oppfatte dette som forfallstidspunkt. Tingretten har ellers angitt presise tidspunkter i domsslutningens punkt 3 angående tidsperiode for beregning av husleiekravet, hvilket er en indikasjon på at forfallstidspunktet i tingrettens domsslutning punktene 2 og 3 samsvarer med § 19-7 når ikke annet er konkret angitt.

Det har fra kjøperne vært anført at de ovennevnte krav kan fremsettes med hjemmel i reglene om prisavslag. Lagmannsretten finner ikke grunn til å komme inn på dette.

Selv om erstatningsbeløpet for så vidt gjelder kravet om husleie er blitt noe redusert, finner lagmannsretten at ankemotpartene har fått medhold i det vesentlige, siden de har fått medhold i det som har vært hovedspørsmålet i saken, og som det alt vesentlige av arbeidet med saken har konsentrert seg om. Dertil kommer at de ankende parter under saksforberedelsen av ankesaken, som nevnt over, trakk anken for så vidt gjaldt tingrettens dom, domsslutningen punkt 1. De må etter dette få tilkjent fulle sakskostnader for lagmannsretten, jf. tvisteloven § 20-2 første og annet ledd. Advokat Grøsfjeld har fremlagt en omkostningsoppgave på kr 105 809 inkl. mva, hvorav salær utgjør kr 73.040, resten utgifter. Kravet anses som en nødvendig kostnad, jf. tvisteloven § 20-5 første ledd, og oppgaven legges til grunn.

Ved avgjørelsen av sakskostnadskravet for tingretten skal lagmannsrettens resultat legges til grunn. Under henvisning til samme begrunnelse som over tilkjennes også sakskostnader for tingretten. Det gjøres således ikke noen endring i tingrettens sakskostandsavgjørelse.

Dommen er enstemmig.

Domsslutning: 

1. Anken over tingrettens dom forkastes med den endring at utgifter til husleie i tingrettens dom, domsslutningen punkt 3, regnes for 1 – ett – år.

2. I sakskostnader for lagmannsretten betaler Guttorm Sømme Hundsnes og Am Trust International Underwriters Ltd. en for alle og alle for en til Daniel Finnvik Øpsen og June Repstad Flage-Larsen i fellesskap 105 809 – etthundreogfemtusenåttehundreogni – kroner innen 2 – to – uker fra dommens forkynning.