Det kan være mange årsaker til at kjøper likevel ikke ønsker å overta en eiendom etter at bud er akseptert, og kanskje til og med etter at avtale er signert.   Hvilke regler gjelder for slike tilfeller? Har selger et erstatningskrav mot en boligkjøper som ikke betaler?

Et boligsalg foregår normalt ved at kjøper inngir et bud, gjerne gjennom eiendomsmegler, som så blir akseptert av selger. I det budet blir akseptert er det inngått en bindende avtale mellom partene, som typisk blir formalisert noen dager senere gjennom signering av en kjøpekontrakt.

Det hender at handelen ikke blir gjennomført da kjøper enten ikke kan eller vil overta boligen. Etter avhendingsloven § 5-1 har selger da rett til bl.a. å kreve erstatning, § 5-4, for sitt økonomiske tap, så fremt årsaken til at handelen ikke ble gjennomført ikke har sammenheng med forhold på selgers side.

En vanlig situasjon er at kjøper ikke overtar, og at selger hever salget etter avhendingsloven § 5-3, og deretter gjennomfører et dekningssalg. Kjøperen vil da bli erstatningsansvarlig for prisdifferansen mellom det opprinnelige salget og dekningssalget. Dekningssalg kan også gjennomføres der kjøperen hever avtalen før overtagelse, etter avhendingsloven 4-13, typisk etter å ha oppdaget mangler ved eiendommen i perioden mellom avtaleinngåelse og overtagelse. Hvis det viser seg at det ikke var grunnlag for kjøper til å heve avtalen, vil kjøper også i et slikt tilfelle bli erstatningsansvarlig for prisdifferansen.

I tillegg til prisdifferansen vil selger kunne kreve erstatning for øvrig økonomisk tap, f.eks. ekstra utgifter til eiendomsmegler, fellesutgifter og renteutgifter. Hvis en gjennom dekningssalget oppnår en høyere pris enn ved det opprinnelige salget, vil kjøper kun bli erstatningsansvarlig for selgers eventuelle nettotap.

En forutsetning for å kreve erstatning er at selger melder fra om at det vil bli krevd erstatning innen rimelig tid etter at han ble kjent med at kjøper ikke vil stå ved avtalen, jf. avhendingsloven § 5-7. Fristen begynner normalt å løpe fra det avtalte overtagelsestidspunktet, eventuelt fra kjøper melder fra om at han ikke vil stå ved handelen. Normalt vil selger på hevingstidspunktet ha informasjon om hvor stort det økonomiske tapet vil bli, da det bl.a. er uvisst hvilken salgssum en vil oppnå i dekningssalget. Det vil da være tilstrekkelig å varsle at en vil kreve erstatning, så lenge en følger opp dette varslet innen rimelig tid etter at det økonomiske tapet blir klarlagt.