heis-felleskostnaderMå alle være med på å betale kostnader til drift og vedlikehold av heisen i et sameie? Utgangspunktet er at alle sameiere skal være med på å dele felleskostnadene. Men hva om heisen ligger i et annet bygg, og du ikke har noen glede av heisen i det hele tatt? Dette var problemstillingen i en prinsipielt viktig sak som nylig var oppe til doms i Høyesterett. 

 

 

I et sameie i Greger Grams vei, på toppen av Ullern i Oslo har konflikten rast i 5 år. Sameiet består av 7 blokker, men det er bare heis i 4 av dem. Tvisten har gått på om eiere av sameieseksjoner i de 3 blokkene som ikke har heis, må være betale heiskostnadene etter den vanlige sameiebrøken, eller om det riktige er at kostnadene skal dekkes ut fra den nytten sameierne hadde av heisene.

Saken var ikke opplagt, og ble til slutt avgjort av Høyesterett under dissens, der retten delte seg i et flertall på 3 dommere, men 2 dommere i mindretall. Dette viser hvor vanskelig vurderingen var. 

Den sentrale bestemmelsen om felleskostnader i sameier er eierseksjonsloven § 23, som lyder:

§ 23. Fordeling av felleskostnader og fellesinntekter
Kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnadene etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk.
Med tilslutning fra de sameiere det gjelder, kan det i vedtektene fastsettes en annen fordeling enn nevnt i første ledd.
Den enkelte sameier skal betale akontobeløp fastsatt av sameierne på sameiermøtet eller av styret til dekning av sin andel av felleskostnadene. Akontobeløpet kan også dekke avsetning av midler til fremtidig vedlikehold, påkostninger eller andre fellestiltak på eiendommen, dersom sameiermøtet har vedtatt slik avsetning.
En sameier som har båret større kostnader enn det som følger av første, annet eller tredje ledd, har krav på å få dekket det overskytende.
Inntekter av eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skal fordeles mellom sameierne etter sameiebrøken om ikke annet er fastsatt i vedtektene med tilslutning fra de sameiere det gjelder.

 

Høyesteretts vurdering av eierseksjonsloven § 23 

Høyesterett foretar i dommen en nøye gjennomgang av juridisk teori og forarbeidene til loven. Høyesteretts flertall på 3 dommere kom etter dette til at hovedregelen i eierseksjonsloven § 23 om fordeling etter sameiebrøk måtte få anvendelse, det vil si at kostnader som ikke knytter seg til den enkelte leilighet skal foreldes etter sameierbrøken. 

Retten uttalte at unntaksregelen om fordeling etter nytte måtte tolkes snevert. Den kunne først og fremst få anvendelse ved utgifter til nye installasjoner, og det var ikke grunn til å fravike dette utgangspunktet i denne saken.

Mindretallet på 2 dommere la vekt på at eierne av seksjoner i de tre blokkene uten heis ikke hadde nytte av de aktuelle heisene. Det dreide seg dessuten om langt større kostnader enn ved vanlig vedlikehold. Unntaksregelen måtte da få anvendelse.