Ved kjøp og salg av fast eiendom er det lov om avhending (avhendingsloven) som er aktuell. Avhendingsloven regulerer partenes rettigheter og plikter, og gjelder både mellom næringsdrivende og forbrukere. Den gjelder ikke ved oppføring av ny bolig - dette reguleres av bustadoppføringslova.

1. Kjøpers rettigheter og plikter etter avhendningsloven

Kjøper har plikt til å overta og betale for eiendommen. Han har i utgangspunktet plikt til å betale hele kjøpesummen, når risikoen for eiendommen er gått over på han. Dette betyr at når kjøper har overtatt bruken er det hans problem om eiendommen blir ødelagt eller skadet som følge av en hendelse selgeren ikke svarer for.

Dette gjelder som et utgangspunkt, og avhendingsloven fungerer som en sikkerhet hvor mangler ved eiendommen viser seg etter hvert. Også her stiller loven krav til at det reklameres på manglene innen rimelig tid.

Virkningene av at det foreligger mangel er mange. Kjøperen kan kreve retting, prisavslag, heve kjøpet, kreve erstatning eller holde tilbake kjøpesummen. Hvis selger tilbyr seg å rette eiendommens mangel, må kjøperen som utgangspunkt godta dette dersom det ikke vil føre til en urimelig ulempe og han ikke har særlig grunn til å motsette seg rettingen. Hvis mangelen ikke blir rettet, kan kjøperen kreve prisavslag eller heve kjøpet. Heving av kjøpet kan kun skje hvis mangelen innebærer et vesentlig avtalebrudd. Vesentlig er mangelen, om den gir kjøperen en rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten. Det må altså være et kvalifisert avtalebrudd. Blir avtalen hevet, faller partenes plikt til å oppfylle avtalen bort.

Les også vår artikkel: Mangler ved boligsalg - hvilke rettigheter har du?

1.1 Hva utgjør så en mangel?

Det kan foreligge mangel ved eiendommen både ved forsinkelse og når eiendommen ikke oppfyller de krav som er stilt til den. Forsinkelse kan for eksempel foreligge hvis selgeren ikke gir fra seg skjøte eller bruken av eiendommen til rett tid, uten at dette står på kjøperen eller omstendigheter kjøperen har risikoen for.

Andre mangler ved eindommen kan foreligge hvis den ikke er i samsvar med de kravene som følger av avtalen. Hvis avtalen gir få eller ingen holdepunkter, har loven listet opp diverse kriterier for når eiendommen må sies å ha mangel. Avhendingsloven har således bestemmelser som supplerer en eventuell avtale, og setter en standard for hvordan en eiendom bør og skal være.

Eiendommen kan videre ha mangel hvis den har mindre tomtearealet enn kjøperen har regnet med. Manglende eller uriktige opplysninger om eiendommen, kan også føre til at det foreligger en mangel ved eiendommen. I mange tilfeller selges eiendommer med en "solgt som han er"-klausul. Også i slike tilfeller fremgår det av loven, at eiendommen kan ha mangel. Den fastsetter et slags minstekrav, og dette innebærer at selger ikke kan fraskrive seg ethvert ansvar ved å selge leiligheten som den er.

2. Selgers rettigheter og plikter etter avhendingsloven

I tillegg til å være pliktet til å stille eiendommen til disposisjon for kjøper, er selger også sikret visse rettigheter etter avhendingsloven.

Hvis kjøper ikke oppfyller sin del av avtalen, uten at dette er på grunn av omstendigheter på selgers side, kan selger etter loven kreve oppfylling, han kan heve, kreve erstatning, holde tilbake eiendommen eller kreve renter.

Selgeren har rett til å kreve heving av avtalen dersom forsinket betaling fra kjøper innebærer et vesentlig avtalebrudd. Terskelen for om det foreligger et vesentlig avtalebrudd er den samme som for kjøpers vedkommende. Selgeren kan også heve avtalen om kjøper ikke oppfyller andre plikter

Advokathjelp i forbindelse med avhendingsloven?

Våre eiendomsadvokater bistår årlig i mange saker vedrørende avhendningsloven. Vi har inngående kjennskap til reglene som gjelder, og kan i de fleste tilfeller raskt analsyere en konflikt og vurdere hvorvidt det er verdt å gå videre med saken.

Dersom du er havnet i en eiendomstvist er du velkommen til å kontakte en av våre eiendomsadvokater for en uforpliktende innledende saksvurdering.

Husk også at i de fleste tilfeller dekker forsikringsselskapene store deler av kostnadene til advokathjelp gjennom rettshjelpsforsikringen som du normalt vil ha som en del av din ordinære boligforsikring.

Les hele loven

Avhendingsloven finnes tilgjengelig på lovdata ved å følge denne lenken.