Saken gjelder mangler ved fast eiendom, og grensen mellom prisavslag og heving.

Faktum i saken

6.desember 2006 inngikk B en avtale med A, om salg av en bolig i Stavanger. I salgsoppgaven var boligen beskrevet med flere lovord. A ytret ovenfor B at hans mål var å overta en problemfri bolig. A overtok boligen 4. januar 2007 og flyttet inn i februar/mars. Den 2. juli 2007 ble B, og Bs eierskifteforsikringsselskap AmTrust International Underwriters Ltd., informert om mangler A hadde oppdaget ved eiendommen. A fremsatte krav om heving 29.juli 2007. Selger, B og Am Trust, bestred mangelskravet. A tok ut stevning for Stavanger tingrett 15.februar 2008. Tingretten fant at det var grunnlag for prisavslag og erstatning, men ikke for heving. A anket til Gulating lagmannsrett. Retten fant, i motsetning til tingretten, at det var grunnlag for å heve kjøpet. B og Am Trust anket til Høyesterett.

I Høyesterett var det ubestridt om A hadde krav på prisavslag. Spørsmålet for Høyesterett var om A i stedet kunne heve kjøpet av boligen.

Heving og kravet til vesentlighet

Høyesterett tar utgangspunkt i lovens ordlyd i avhendingsloven § 4-13, som krever vesentlig avtalebrudd for at kjøper skal få rett til å heve kjøpet. For å presisere hva som ligger i vesentlighetskravet trekker førstvoterende frem uttalelser i Ot.prp.nr.66 (1990-1991) hvor det fremgår at kjøperen må ha "skjellig grunn" til å si seg fri fra avtalen. Videre i forarbeidene fremgår det at det er visse momenter som må tillegges vekt i vurderingen. Det skal blant annet sees på avtalen og omstendighetene rundt denne, om det er av særlig vekt for kjøper å få rådigheten over eiendommen til rett tid, om selgeren har hatt grunn til å regne med at forsinkelsen ble vesentlig for kjøper, og om alternative misligholdsbeføyelser kan gjenopprette mangelen. Førstvoterende oppsummerer med at det må foretas en helhetsvurdering, hvor det overordnede spørsmålet er om kjøper har rimelig grunn til å si seg løs fra kontrakten.

Førstvoterende trekker frem en kjent dom fra Rt. 1998 s. 1510, hvor det er lagt til grunn at utgangspunktet og det sentrale moment ved vurderingen, vil være det objektive avvik fra kontraktsmessig oppfyllelse. Derunder både mangelens karakter og omfang.

Kostnadene for å utbedre manglene ville i saken utgjøre 35 % av kjøpesummen. Førstvoterende avviser As anførsel om at størrelsen på utbedringskostnadene sammenholdt med kjøpesummen skal tillegges avgjørende betydning ved hevingsspørsmålet, når prosentsatsen overstiger et bestemt nivå. Høyesterett mener det ikke er grunnlag for å oppstille noen slik form for prosentlære, og at slike prosentberegninger kun kan telle som et hjelpemiddel i mangelsvurderingen.

Førstvoterende viser videre til Rt. 1998 s. 1510 på side 1518, angående forholdet mellom prisavslag og heving.
Av dommen fremgår det at det i vurderingen må legges vekt på om et prisavslag vil kunne gjenopprette de økonomiske konsekvensene av kontraktsbruddet. Prisavslaget må i så måte være en adekvat reaksjon mot kontraktsbruddet.
Førstvoterende fremhever at dette heller ikke er det eneste relevant momentet, og at de tidligere opplistede momentene, som fremgår av forarbeidene, kan virke inn. Hvor stor vekt det skal legges på alternative misligholdsbeføyelser, er en konkret vurdering.

Det konkrete forhold i saken

Høyesterett mente at prosentberegningen på 35 %, tilsier at manglene er betydelige.

Videre vektlegger retten at mangelens karakter og omfang stod i skarp kontrast til de opplysninger som var gitt i forbindelse med markedsføringen. Denne hadde vært egnet til å gi A forventninger om en problemfri bolig, noe A også hadde gitt uttrykk for at han ønsket.

Førstvoterende tillegger det faktum, at selger er å bebreide for å ha gitt uriktige/manglende opplysninger, stor vekt.

I forhold til dommen fra Rt. 1998 s. 1510, hvor vilkårene for å heve ikke ble ansett for å være oppfylt, på tross av at utbedringskostnadene utgjorde 45 % av kjøpesummen, uttaler Høyesterett at dette ikke rokker ved synspunktene han hittil har fremmet. Det avgjørende i den saken, var den lange tiden som hadde gått fra kjøpet av boligen, til krav om heving ble fremmet - seks år. Det at manglene først viste seg over tid i foreliggende sak, mener ikke førstvoterende taler mot heving. Og at det har gått tre og et halvt år fra overdragelse til endelig avklaring i domstolene, kan etter førstvoterendes mening heller ikke tillegges vekt, da tidsforløpet skyldes at de ankende parter stadig har bestridt As krav på heving.

Høyesterett konkluderer med at det foreligger et vesentlig kontraktsbrudd og at A har krav på å heve kjøpet.