Kjøp og salg av bolig innebærer store investeringer. For kjøpere som har brukt det aller meste av sparepengene som egenkapital til den nye boligen, vil det kunne by på økonomiske utfordringer når man oppdager at drømmeboligen har behov for store oppgraderinger. På den andre siden investerer de fleste selgere det meste av kjøpesummen i en annen bolig, og et krav om prisavslag eller erstatning kan oppleves som ergerlig og uforutsett.

I denne artikkelen får du oversikt over hvilke juridiske regler som gjelder i forbindelse med mangler ved kjøp og salg av eiendom.

 

 

1. Mangelsbegrepet:

Det juridiske utgangspunktet etter avhendingsloven § 3-1 første ledd er at eiendommen har en mangel dersom den ikke er i samsvar med de kravene til kvalitet, utrustning og annet som følger av avtalen. Vurderingen av om hva som følger av avtalen må vurderes konkret i hver enkelt sak. Vedlikeholdsbehov og oppgradering av bygningsdeler som er av en alder, eller som har en tilstand der oppgradering er forventbart, utgjør i utgangspunktet ikke en mangel, da kjøperne må anses å være inneforstått med dette vedlikeholds/oppgraderingsbehovet.  I praksis oppstår det ofte uenighet mellom kjøper og selger med hensyn om feil og svakheter ved den solgte boligen er å anse som en mangel etter avhendingsloven § 3-1 første ledd, eller om skadene må ses i sammenheng med gradvis slitasje, slik at vedlikeholds/oppgraderingsbehovet er forventbart.

 

 

2. Betydningen av ”as is”-klausuler.

 

Nesten alle brukte boliger selges i dag ”som den er”, eller ”as is”. Dette er en ansvarsfraskrivelse fra selgers side og en plassering av risiko med grunnlag i kjøpekontrakten som innebærer at kjøper etter ordlyden overtar risikoen for eventuelle feil og mangler. Allikevel har en som kjøper av en eiendom solgt ”som den er” flere muligheter for å nå frem med et krav. istock_000004028800xsmall

For det første vil selger etter avhendingsloven § 3-7 være ansvarlig hvis han har unnlatt å opplyse om negative omstendigheter ved eiendommen som kjøperen hadde grunn til å regne med å få, og som må antas å ha virket inn på avtalen. Hvis f.eks. selger unnlater å opplyse om at han er kjent med at det er byggeplaner på naboeiendommen, og at dette vil påvirke utsikten fra boligen som skal selges, er dette i utgangspunktet en mangel som selger hefter for. Likeledes vil selger kunne være ansvarlig hvis han har unnlatt å opplyse om at han har hatt problemer med lekkasjer fra badet.

Selger har ikke opplysningsplikt om alle forhold ved en eiendom. For at de mangelfulle opplysningene skal utgjøre en mangel etter § 3-7 må opplysningene være av en karakter som kjøper måtte regne med å få, og en må anta at det har virket inn på avtalen at opplysningene ikke ble gitt. I vilkåret om at opplysningene må antas å ha virket inn på avtalen ligger det at avtalen sannsynligvis enten ikke ville ha blitt inngått i det hele tatt, eller at kjøperen ville ha gitt en lavere pris, hvis han hadde blitt presentert med opplysningene i forkant av budgivningen. Har f.eks. selger glemt å opplyse om en sprekk i toalettsetet, er dette så bagatellmessig at hvis kjøper hadde blitt informert om dette ville det neppe hatt noen betydning for hans ønske om å kjøpe boligen.

Videre vil selger være ansvarlig for uriktige opplysninger i forbindelse med salget, etter avhendingsloven § 3-8. Også her gjelder vilkåret om at de uriktige opplysningene må antas å ha virket inn på kjøpet. Regelen favner i prinsippet om alle opplysninger som gis i forbindelse med salget, også opplysninger gitt i taksten og salgsprospektet, selv om de uriktige opplysningene skyldes forhold ved eiendomsmegleren eller takstmannen. Opplysningene kan være bevisst uriktige, som f.eks. at ”badet er pusset opp av fagfolk i.h.t. våtromsnormen”, selv om selger vet at det er han selv, som ufagkyndig, som har pusset opp badet. Selger er også ansvarlig for uriktige opplysninger selv om han ikke kan bebreides for dette. Har f.eks. takstmannen opplyst at boligen har et boligareal på 70 m2, og det viser seg at arealet bare er 60 m2, er dette en uriktig opplysning som selger er ansvarlig for, selv om verken selger eller takstmannen har vært klar over at opplysningen var uriktig.

Har selger oppfylt sin opplysningsplikt, vil det foreligge en mangel hvis eiendommen er i vesentlig dårligere stand enn det som kunne forventes på avtaletihus-kvinnealldspunktet, etter avhendingsloven § 3-9 annet punktum. Terskelen for hva som anses som en vesentlig mangel er forholdsvis høy. Som en tommelfingerregel bør utbedringskostnadene utgjøre minst 3-4 prosent av kjøpesummen før mangelen anses som vesentlig, men utbedringskostnadene er bare én av flere faktorer som får betydning for vesentlighetsvurderingen. Hvert tilfelle må vurderes i forhold til den konkrete eiendommen det gjelder, og de opplysningene som ble gitt om eiendommen i forbindelse med salget.

 

 

 

 

3. Reklamasjonsplikten

 

Når kjøper vil påberope seg et avtalebrudd fra selgers side, må han varsle selger om dette. Reklamasjonsplikten ved mislighold bygger på et status-quo prinsipp. Hvis kjøper vil ha forandringer i bestående forhold, må han selv ta initiativet til disse ved å fremsette en reklamasjon. Forholder kjøper seg passiv, kan dette oppfattes som en aksept av at selger har oppfylt sine forpliktelser. Reklamasjonsplikten er således en plikt til å komme med innsigelser ovenfor misligholder. Det er avhendingsloven § 4-19 som regulerer reklamasjonsplikten ved avhending av eiendom.

Den absolutte reklamasjonsfristen er fem år etter overtagelse, jf. avhendingsloven § 4-19 (2). I tillegg til denne absolutte fristen må kjøper etter avhendingsloven § 4-19 (1) reklamere innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde oppdaget avtalebruddet. Domstolene har ved flere anledninger vurdert hva som ligger i utrykket rimelig tid. Reklamasjon mer enn fire-fem måneder etter at forholdet ble oppdaget er normalt for sent. Har selger opptrådt grovt uaktsomt eller handlet i ond tro, kan han i utgangspunktet ikke påberope seg at det er reklamert for sent, jf. § 4-19 (3).

 

 

 

4. Mangelsbeføyelsene – hva kan du kreve?

 

Hvis en eiendom har en kjøpsrettslig mangel, har man som kjøper flere mulige rettigheter i forhold til selger. Én mangelsbeføyelse utelukker ikke nødvendigvis en annen, og i praksis benyttes ofte flere mangelsbeføyelser under samme mangelskrav.

Oppdages mangelen før overtagelsen, kan kjøper for det første holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen etter avhendingsloven § 4-15. Den summen som kreves holdt tilbake må stå i forhold til mangelens omfang. Det er viktig at et krav om tilbakeholdelse av deler av kjøpesummen fremmes før overtagelsen er gjennomført. Fremmes kravet først etter overtagelsen, vil eiendomsmegleren være forpliktet til å overføre kjøpesummen til selger, uavhengig av om det foreligger en mangel eller ikke. Som kjøper er det viktig å være klar over at hvis kravet om tilbakeholdelse viser seg å være urettmessig, f.eks. ved at det ikke foreligger en kjøpsrettslig mangel, vil selger kunne kreve oppfylling og forsinkelsesrenter.

For det andre kan selger rette mangelen. Som kjøper kan en ikke kreve at selger foretar retting, så lenge dette ikke følger av en spesiell avtale. Det at selger kan kreve å rette, gjør at en som kjøper må være varsom med å utbedre de anførte manglene før selger har fått mulighet til å ta stilling til om han ønsker å foreta retting.

For det tredje kan en som kjøper kreve prisavslag. Dette er en mangelsbeføyelse som er mye brukt i praksis. Prisavslaget skal etter avhendingsloven § 4-12 første ledd i utgangspunktet fastsettes til det verdiminuset det utgjør at eiendommen har en kjøpsrettslig mangel, altså til differansen mellom den faktiske kjøpesummen og den kjøpesummen en ville ha oppnådd hvis mangelen var kjent på avtaletidspunktet. I praksis fastsettes prisavslaget som regel etter § 4-12 annet ledd, etter utbedringskostnadene. Innebærer utbedringen at boligen får en bedre standard enn det som følger av avtalen, må det foretas en justering av prisavslaget, gjennom et fradrag for den standardheving som utbedringen medfører.

Videre kan en ha et krav på erstatning, f.eks. fordi en har vært nødt til å leie en erstatningsbolig mens badet ble pusset opp. Dette er en mangelsbeføyelse som ofte kommer i tillegg til en annen mangelsbeføyelse, f.eks. prisavslag eller heving. Et vilkår for å kunne kreve erstatning er at det foreligger et ansvarsgrunnlag. Foreligger skyld på selgers side eller eiendommen er i strid med garantier fra selger, vil selger være ansvarlig for kjøpers direkte og indirekte tap etter avhendingsloven § 4-14 annet ledd. Foreligger ikke skyld, men mangelen ligger innenfor selgers kontroll, kan kjøper kreve sine direkte utgifter erstattet etter § 4-14 første ledd. Forskjellen mellom direkte og indirekte tap går frem av avhl. § 7-1. I grove trekk er direkte tap de konkrete utgifter en har hatt som følge av mangelen, f.eks. utgifter til takstmann, mens indirekte tap omfatter tapt fortjeneste, f.eks. ved at hybelleiligheten i boligen ikke kan leies ut som forutsatt.

 

hoyesterett

 

 

 

5. Når kan du heve kjøpet?

 

Foreligger et vesentlig kontraktsbrudd kan en som kjøper kreve heving etter avhendingsloven § 4-13. Terskelen for hva som anses som et vesentlig kontraktsbrudd er høy, og det er forholdsvis sjelden at boligkjøp heves som følge av mangler. Vesentlig kontraktsbrudd kan foreligge hvis manglene er meget omfattende. I vurderingen av om det er grunnlag for heving, tas det videre hensyn til om selger er å bebreide, og hvor lang tid som har gått siden overtagelse.


Har du et behov for advokatbistand i forbindelse med mangler ved eiendom?
Våre eiendomsrettsadvokater kan hjelpe deg!

Ring oss på (+47) 2137 8000 eller send en epost til arntsen@dalan.no