nybygg-bustadoppforingslova-advokathjelp-eiendomsadvokat

Bustadoppføringslova er en viktig forbrukervernlov du må kjenne til dersom du kjøper bolig under oppføring.

Sammenlignet med et ordinært boligsalg, innebærer en avtale om oppføring av en ny bolig flere usikkerhetsmomenter, både med tanke på når den nye boligen vil stå ferdig, og hvordan den vil se ut som ferdig. Hvilke rettigheter en har som forbruker i forbindelse med en avtale med en entreprenør om oppføring av en ny bolig, er regulert av bustadoppføringslova. Loven gjelder for øvrig også avtaler om oppføring av hytter/fritidsbolig, og etter en lovendring i 2003, borettslagsboliger.

1. Bustadoppføringslova : Innledning

Bustadoppføringslova (også omtalt som bustadoppføringsloven) har mange likhetstrekk med avhendingsloven, som gjelder ordinære boligsalg (brukt bolig). I praksis oppstår det også fra tid til annen spørsmål om en avtale om kjøp av en ny bolig følger avhendingslovens eller bustadoppføringslovens regler. Som et utgangspunkt er det bustadoppføringslovens regler som legges til grunn hvis selger er næringsdrivende, og det på avtaletidspunktet fortsatt gjenstår bygningsmessige arbeider på boligen. Ved salg av en brukt rehabilitert/restaurert bolig vil også håndverkertjenesteloven kunne være relevant. Håndverkertjenesteloven får anvendelse der det er utført arbeider på en fast eiendom, også f.eks. etablering av tilbygg. I enkelte tilfeller vil det være noe uklart om det er håndverkertjenesteloven, bustadoppføringsloven eller avhendingsloven som er relevant. F.eks. vil totalrehabilitering av en bygård normalt reguleres av håndverkertjenesteloven, mens hvis f.eks. en fabrikk bygges om til boliger er det sannsynligvis bustadoppføringsloven som får anvendelse.

 

2. Mangelsbegrepet etter bustadoppføringslova:

Utgangspunktet etter bustadoppføringslova § 25 er at det foreligger en mangel dersom den nye boligen ikke er i samsvar med

 

  1. avtalen,
  2. de krav til entreprenørens ytelse som følger av loven eller
  3. offentligrettslige krav.

 

Hvis entreprenøren misligholdt sin opplysningsplikt ved å ha gitt uriktige opplysninger, bevisst eller ubevisst, eller har unngått å gi opplysninger som er av betydning for forbrukeren, foreligger det også en mangel. Det foreligger videre en mangel hvis en tredjeperson har eiendomsrett, panterett eller annen rett i det entreprenøren skal yte og det ikke er avtalt at forbrukeren skal overta disse forpliktelsene.

Hvorvidt det foreligger mangler ved entreprenørens ytelser, avgjøres ut fra boligens beskaffenhet ved overtakelsen selv om mangelen først viser seg senere. Det har derfor liten betydning om det har vært feil og mangler under byggeprosessen dersom disse er rettet opp før overtakelsen.

 

3. Reklamasjonsplikten etter bustadsoppføringsloven:

Når kjøper vil påberope seg et avtalebrudd fra selgers side, må han iht bustadoppføringsloven varsle selger om dette. Reklamasjonsplikten ved mislighold bygger på et status-quo prinsipp. Hvis kjøper vil ha forandringer i bestående forhold, må han selv ta initiativet til disse ved å fremsette en reklamasjon. Forholder kjøper seg passiv, kan dette oppfattes som en aksept av at selger har oppfylt sine forpliktelser. Reklamasjonsplikten er således en plikt til å komme med innsigelser ovenfor misligholder. Etter bustadoppføringsloven er den absolutte reklamasjonsfristen fem år etter overtakelsen, men det er også et krav at det reklameres innen rimelig tid etter at mangelen ble eller burde ha blitt oppdaget.

Entreprenøren kan også ha påtatt seg ansvar for mangler i lengre tid, f.eks. i form av en garanti.

 

4. Mangelsbeføyelsene etter bustadoppføringsloven:

Hvis den nye eiendommen har en kjøpsrettslig mangel, gir bustadoppføringsloven kjøper flere mulige rettigheteroverfor selger. Én mangelsbeføyelse utelukker ikke nødvendigvis en annen, og i praksis benyttes ofte flere mangelsbeføyelser under samme mangel.

Oppdages mangelen før overtagelsen, kan kjøper kreve å holde tilbake hele eller deler av kjøpesummen. Den summen som kreves holdt tilbake må stå i forhold til mangelens omfang. Som kjøper er det viktig å være klar over at hvis kravet om tilbakeholdelse viser seg å være urettmessig, f.eks. ved at det ikke foreligger en kjøpsrettslig mangel, vil selger kunne kreve oppfylling og forsinkelsesrenter.

For det andre kan selger/entreprenøren rette mangelen. Som kjøper kan en i utgangspunktet kreve at selger foretar retting innen rimelig tid.Også selger/entreprenøren kan kreve å rette mangelen. Det at selger kan kreve å rette, gjør at en som kjøper må være varsom med å utbedre de anførte manglene før selger har fått mulighet til å ta stilling til om han ønsker å foreta retting.

For det tredje kan en som kjøper kreve prisavslag. Dette er en mangelsbeføyelse som er mye brukt i praksis. Prisavslaget skal i utgangspunktet fastsettes til forbrukerens kostnader ved å få mangelen rettet.

Videre kan en ha et krav på erstatning, f.eks. fordi en lekkasje har forårsaket fuktskader på møbler. Dette er en mangelsbeføyelse som ofte kommer i tillegg til en annen mangelsbeføyelse, f.eks. prisavslag eller heving. Et vilkår for å kunne kreve erstatning er at det foreligger et ansvarsgrunnlag. Foreligger skyld på selgers side eller eiendommen er i strid med garantier fra selger, vil selger være ansvarlig for kjøpers direkte og indirekte tap. Foreligger ikke skyld, men mangelen ligger innenfor selgers kontroll, kan kjøper kreve sine direkte utgifter erstattet. Forskjellen mellom direkte og indirekte tap innebærer i grove trekk at direkte tap er de konkrete utgifter en har hatt som følge av mangelen, f.eks. utgifter til takstmann, mens indirekte tap omfatter tapt fortjeneste, f.eks. ved at hybelleiligheten i boligen ikke kan leies ut som forutsatt.

Foreligger et vesentlig kontraktsbrudd kan en som kjøper kreve heving. Det samme gjelder hvis det allerede før overtagelsen er klart at det vil forekomme et vesentlig kontraktsbrudd, såkalt antesipert mislighold. Terskelen for hva som anses som et vesentlig kontraktsbrudd er høy, og det er forholdsvis sjelden at kjøp av ny bolig heves som følge av mangler. Vesentlig kontraktsbrudd kan foreligge hvis manglene er meget omfattende. I vurderingen av om det er grunnlag for heving, tas det videre hensyn til om selger er å bebreide, og hvor lang tid som har gått siden overtagelse.

 

5. Forsinkelse:

Etter bustadoppføringsloven kan forbrukeren kreve skriftlig kontrakt, og dette er den klart mest brukte avtaleformen for oppføring av ny bolig. Av kontrakten går det som regel frem på hvilket tidspunkt boligen skal overtas. Utgangspunktet etter bustadoppføringsloven § 10 er at boligen skal være klar for innflytting til det tidspunktet som går frem av avtalen.

Etter bustadoppføringsloven § 11 har entreprenøren i enkelte tilfeller krav på en tilleggsfrist. For det første har entreprenøren krav på tilleggsfrist hvis forbrukeren har krevd endringer eller tilleggsarbeid som forsinker arbeidet. Videre kan et krav om tilleggsfrist følge av at arbeidet blir forsinket som følge av at forbrukeren ikke medvirker som avtalt. Dette kan være tilfellet hvis forbrukeren for eksempel ikke betaler i samsvar med avtalt betalingsplan eller ikke bidrar med arbeid som han har tatt på seg å gjøre selv, f.eks. forsinket eller mangelfull oppføring av grunnmuren. Dette gjelder også hvis andre håndverkere/entreprenører som forbrukeren er ansvarlig for, forsinker arbeidet. Til sist vil entreprenøren ha krav på en tilleggsfrist som følge av at arbeidet blir forsinket på grunn av en hindring utenfor entreprenørens kontroll, og at entreprenøren ikke har mulighet til å hindre forsinkelsen pga dette.

For at entreprenøren skal ha krav på en tilleggsfrist må han kreve fristforlengelse ved å gi melding til forbrukeren. Denne meldingen må gis så raskt som mulig etter at entreprenøren blir klar over årsaken til forsinkelsen.

 

6. Følgene av forsinket levering:

Foreligger det en forsinkelse og entreprenøren ikke har krav på tilleggsfrist, eller entreprenøren har oversittet også tilleggsfristen, har kjøper krav på dagmulkt av entreprenøren for hver dag forsinkelsen varer. Dagmulkt er en standardisert erstatning for de utgifter og belastninger forbrukeren utsettes for ved at overtakelsen blir forsinket, noe som innebærer at forbrukeren slipper å dokumentere sitt faktiske økonomiske tap. Dagmulktens størrelse kan være avtalt på forhånd. Dersom ikke høyere mulkt er avtalt, utgjør denne 0,75-1 promille per dag av den samlede kjøpesum for boligen avhengig av om avtalen også omfatter eiendomsrett til grunnen, og er altså uavhengig av størrelsen på forbrukerens økonomiske tap. Dagmulkten er begrenset oppad til 100 dager. Hvis forsinkelsen varer ut over 100 dager, kan forbrukeren kreve erstatning for sitt faktiske økonomiske tap i den etterfølgende perioden.

Utover dagmulkt kan forbrukeren i noen tilfeller kreve erstatning hvis det foreligger økonomisk tap som overstiger dagmulkten, typisk husleiekostnader. Medfører forsinkelsen et ”vesentlig avtalebrudd” kan kjøper heve avtalen.

Hvis eiendommen er forsikret av kjøper, vil kostnader til juridisk bistand ved tvister med entreprenøren kunne være dekningsberettiget under rettshjelpsordningen som ofte finnes i slike forsikringer.


 


Har du et behov for advokatbistand i forbindelse med bustadoppføringsloven eller andre juridiske spørsmål innen fast eiendom?

 

DALAN Advokatfirma DA har omfattende erfaring med rådgivning, tvisteløsning og prosess i saker knyttet til eiendom og nybygg.

Kontakt oss på telefon 21 37 80 00, eller send en epost til arntsen@dalan.no