2. Definisjon av sameie

Et sameie må avgrenses mot selskap, stiftelser og foreninger. Det er som allerede nevnt også en forskjell mellom et sameie og et borettslag.

Et selskap foreligger når en økonomisk virksomhet drives for medlemmenes felles regning og risiko. Den store forskjellen mellom et sameie og et selskap er i hovedsak at et selskap har et økonomisk formål, mens et sameie kun er en måte å eie noe på.


Et borettslag, som allerede nevnt, er et andelslag som har til formål å skaffe medlemmene av borettslaget bolig. Andelseierne eier en andel i borettslaget og dette gir de enerett til å eie en bolig i laget.
Noen ganger er det vanskelig å avgjøre om det foreligger et sameie overhodet. Avgjørelsen beror på en konkret tolkning av omstendigheter, partenes opptreden og hvordan partene har forholdt/forholder seg til hverandre.

Sameielovens § 1 definerer hva et sameie innebærer. Loven angir at et sameie foreligger når noen “eig noko saman” og retten er delt opp i parter. Vilkåret er altså at to eller flere må eie sammen, og hver og en må eie en prosent/brøk-del av sameietingen.

Bestemmelsen slår fast i annet ledd at loven er deklaratorisk (fravikelig). En avtale kan således bringe sameieforholdet utenfor sameieloven om partene ønsker det. Partene kan utfyllende regulere sameieforholdet i avtale og således avtale seg bort fra lovens regler. Loven har også den funksjon at hvis en avtale er ufullstendig/mangelfull kan loven komme supplerende inn (en utfyller med bakgrunnsrett).
Enda et eksempel på hva som kan bringe en utenfor sameigeloven er når det foreligger sameige med grunnlag i ekspropriasjon. Lovens regler passer ikke da fullt ut, og en er på mange områder utenfor loven.
Et ansvarlig selskap er det som kalles et bundet sameie. Dette reguleres ikke av sameigeloven, men av selskapsloven.