3.1. Rådighet over sameiet

Sameierne har til en viss grad både fysisk og juridisk rådighet over sameietingen. I faktisk rådighet ligger arten og omfanget av den enkelte eiers bruksrettigheter.
I juridisk rådighet ligger evnen til å selge, pantsette, leie bort og ellers juridisk beføye over eiendommen. Utgangspunkt for å avgjøre sameiernes rådighet over sameietingen må tas i stiftelsesgrunnlaget. Ofte fremgår det av stiftelsesgrunnlaget, typisk avtalen, hvilke beføyelser den enkelte har både faktisk og juridisk. Gir ikke stiftelsesgrunnlaget noen svar, kan etterfølgende omstendigheter gi en pekepinn av betydning. Etterfølgende opptreden kan kaste lys over hvordan den opprinnelige avtalen er forstått, eller den kan vise at avtalen har blitt endret i ettertid gjennom konkludent atferd. Loven inneholder også bestemmelser om medeiernes fysiske og juridiske rådighet. Først vil reglene angående den fysiske rådigheten redegjøres for.

 

3.2 Fysisk rådighet

Kan man ikke finne ut hvilke faktiske beføyelser den enkelte i et sameie har ved hjelp av tolkning av avtalen kommer sameieloven § 3 til anvendelse. Utgangspunktet etter denne bestemmelsen er at hver av sameierne har den fulle eierrådighet, men av hensyn til medeierne er den både kvalitativt og kvantitativt begrenset. Lovens ordlyd setter selv en begrensning angående hva en sameier kan bruke sameietingen til. I loven står det at tingen kan utnyttes “til det han er etla til”, “til det han er vanlig brukt til”, eller “til anna som høver med tida og tilhøva”. “Etla til” skal etter forarbeidene tolkes slik at det er partenes subjektive forståelse som skal legges til grunn. Altså hva partene ble enige om at tingen skulle brukes til. Uavhengig av det ene eller det andre, må ikke bruken foregå slik at det er “uturvande eller urimelig til meins for noen medeiger”, jfr. § 3 (2). Her ligger det altså en begrensning som går ut på å ta hensyn til de andre sameierne. En sameier må også “Fara fint med tingen”, jfr. § 8 (1). Det nevnes eksplisitt at en etter bruk skal sørge for rengjøring, reparasjoner og andre etterbehandlinger som er nødvendig. Det er her tale om en omsorgsplikt og innholdet er omtrent det samme som når man har tredjemanns eiendom i sin besittelse. Omfanget av den enkeltes bruk beror på partsforholdet, jfr. § 3 annet ledd. Det fremgår av bestemmelsen at ingen må “nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part”.

 

3.3 Juridisk rådighet

Den enkelte sameiers juridiske rådighet kan fremgå av avtale eller fremgå forutsetningsvis.
Sameigeloven § 10 inneholder en hovedregel om at den enkelte sameier har avhendelsesrett – han har lov til å selge enten hele eller litt av parten sin og han kan selge til hvem han vil. Her har lovgiver latt den enkelte eiers interesse i å kunne selge, veie tyngre enn medeiernes interesse i vern mot nye medeiere. Medeierne er likevel ikke glemt. Bestemmelsene i § 11 gir medeierne en forkjøpsrett og således vernes deres interesse i å ikke få en ny medeier inn i sameiet. Kan en sameier selge sin sameiedel må en anta at en sameier også kan gjøre det mindre, nemlig leie ut. En slik adgang er også forutsatt i sameielovens § 12, så på bakgrunn av dette kan det fastslås at en sameier fritt kan leie ut sin andel. Men også her har de øvrige sameiere en viss beskyttelse ved at de har rett til å tre inn i leiekontrakter som varer i mer enn ett år (§ 12). Pantsettelse står det ingen ting om i loven. Det anses likevel utvilsomt at en sameier både kan pantsette bort sin ideelle andel av et sameie i samme utstrekning som den kan avhendes.

 

3.4 De andre sameiernes forkjøpsrett

Når en eller flere sameiere ønsker å avhende (selge) sameieparter, har de øvrige sameiere forkjøpsrett. Forkjøpsretten gjelder dersom parten avhendes til utenforstående og til andre sameiere. Prisen som skal betales er i utgangspunktet det kjøper har betalt for sameieparten. Dersom dette åpenbart er en underpris, skal det betales markedspris. Dette fremgår av lov om løysingsrettar av 1994. Blir man ikke enig om markedsprisen må denne fastsettes ved skjønn. I en sameieavtale bør det ofte reguleres hvordan prisen skal fastsettes, fordi en skjønnsmessig fastsettelse av prisen både er tid- og energikrevende. Er det flere som utøver forkjøpsretten, skal eierandelene fordeles i forhold til tidligere eierandel. Det finnes også begrensninger i forkjøpsretten, som for eksempel at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende overfor en sameiers nærstående. Som nærstående regnes ektefelle, livsarving (avkom i rett nedstigende linje) og andre husstandsmedlemmer som i de to siste år sammenhengende har tilhørt sameierens husstand. Reglene om begrensninger i forkjøpsretten kan ikke fravikes ved avtale.

3.5 Vedlikehold av sameietingen

Hver enkelt sameier har en plikt til å vise omsorg for sameietingen. Dette kommer til uttrykk i både sameigeloven § 3 og § 8. Begge bestemmelsene er allerede nevnt og de innebærer at sameierne må rydde, rengjøre og kanskje også utføre vedlikehold hvis det trengs. Vedlikeholdsplikten er nedfelt i lovens § 8, annet ledd. I utgangspunktet skal beslutninger om vedlikehold tas i fellesskap av sameierne, men den enkelte sameier er gitt rett til å opptre på egenhånd hvis situasjonen er kritisk. Hvis en sameier har handlet med rette, dekkes utgiftene i fellesskap. Faste og nødvendige utgifter fordeles etter sameiebrøken. Andre utgifter fordeles også etter sameiebrøken, men her med reservasjonen om at alle må få like stor nytte av det.