I eierseksjonssameier og borettslag må mange utgifter fordeles mellom de ulike seksjons- og andelseierne. I den forbindelse oppstår ofte spørsmål om hva som skal anses som felleskostnader og hvordan fordelingen av disse fellesutgiftene skal skje.

Hva er felleskostnader / fellesutgifter?

Felleskostnader er kostnader ved eiendommen og driften av denne som ikke knytter seg direkte til den enkelte bruksenhet. Eksempler på felleskostnader er vaktmestertjenester, renovasjon, felles fyring og honorar til styret og forretningsfører. Videre vil felleskostnadene omfatte vedlikeholdskostnader knyttet til fellesarealer, og det vil derfor være viktig å skille mellom hva som er fellesarealer, og hva som tilhører den enkelte boenhet.

Reguleringer i eierseksjonsloven og borettslagsloven

Eierseksjonsloven og borettslagsloven har regler om hvilke deler av bygningsmassen som faller inn under boligselskapets ansvar, og hva som faller inn under den enkelte sameier/andelseiers ansvar. Kort oppsummert er den bygningsmessige konstruksjonen, herunder fasader, yttervegger, tak, etasjeskiller, og ledningsnett å anse som fellesareal og derved boligselskapets ansvar, mens de innvendige overflatene er den enkeltes ansvar. Dette utgangspunktet kan endres gjennom vedtektene.

Hvordan skal felleskostnadene fordeles?

Hovedregelen er at fordeling av felleskostnadene skal skje etter sameiebrøk/verdiforhold med mindre særlige grunner taler for å fordele kostnaden etter nytte eller forbruk for den enkelte bruksenhet. Det skal mye til for at denne unntaksregelen skal komme til anvendelse. Det må være tale om en betydelig utgift og utgiften må være knyttet til et tiltak som etter sin karakter ikke kommer alle sameierne til gode. I vurderingen er det ikke av betydning hvem av sameierne som faktisk sett får nytte av tiltaket, men om tiltaket etter sin karakter kan komme alle til gode. Et eksempel er opparbeidelse av parkeringsplass på sameiets fellesareal. En sameier vil ikke kunne slippe unna disse kostnadene selv om vedkommende ikke eier noen bil.

En avvikende fordeling på grunn av forbruk kan være aktuelt der forbruket kan måles.

Det må videre være klart rimelig å fravike hovedregelen om fordeling etter sameiebrøk i det konkrete tilfellet, for at fordeling etter nytte eller forbruk kan skje.

En annen fordeling av felleskostnadene kan være gyldig vedtatt i sameiets/borettslagets stiftelsesdokumenter eller i vedtektene. Et vedtak om en avvikende fordelingsnøkkel i sameiets vedtekter krever tilslutning fra samtlige sameiere.

Det er verdt å merke seg at disse reglene om fordeling av felleskostnader kun regulerer ansvaret innad i boligselskapet.