Den private eiendomsrett står sterkt i Norge og det finnes utallige lovregler som regulerer hver enkelts eiendomsrett i forhold til omverdenen. Eiendom kan også eies sammen av to eller flere sameiere, og da kalles det et boligsameie. I denne artikkelen går vi gjennom de viktigste lover og regler som gjelder for sameier og boligsameier.

1. Innledene om sameie og ulike sameieformer

Et sameie foreligger når noen eier noe sammen. I motsetning til et borettslag som er et andelslag som har til formål å skaffe sine medlemmer bolig, oppstår et sameie når to eller flere avtaler at en eiendom (evnt en ting) skal eies av alle.

I et tingsrettslig sameie (et "fritt sameie") har hver sameier lik juridisk og faktisk rett til å råde over sameigetingen. Hver og en av eierne kan i utgangspunktet utøve den rådighet en eneeier ville hatt, men forholdet til medeierne legger likevel visse begrensninger. Råderetten er prinsipielt knyttet til hele tingen. Er hver person eier av hver sin del av et hus, foreligger ikke et sameie. En pleier å si at en sameier er eier av en ideell andel av tingen.

Det kan likevel foreligge bruksdeling i et sameie. Slik at den enkeltes bruksrett knyttes til fysiske deler av sameietingen. Det er oftest slik det er i et eierseksjonssameie/boligsameie.

Det finnes flere ulike typer sameie og det er således flere lover som regulerer de. En viktig spesiallov er eierseksjonsloven, som gjelder sameie av boliger i for eksempel en bygård. For andre typer sameie er det sameieloven som regulerer forholdet - dette er således den alminnelige loven på området. Det vil først gis en definisjon av hva som ligger i betegnelsen sameie. Deretter vil det redegjøres for sameie etter sameieloven og til slutt for boligsameier som reguleres av Eierseksjonsloven.

2. Definisjon av sameie

Et sameie må avgrenses mot selskap, stiftelser og foreninger. Det er som allerede nevnt også en forskjell mellom et sameie og et borettslag.

Et selskap foreligger når en økonomisk virksomhet drives for medlemmenes felles regning og risiko. Den store forskjellen mellom et sameie og et selskap er i hovedsak at et selskap har et økonomisk formål, mens et sameie kun er en måte å eie noe på.

Et borettslag, som allerede nevnt, er et andelslag som har til formål å skaffe medlemmene av borettslaget bolig. Andelseierne eier en andel i borettslaget og dette gir de enerett til å eie en bolig i laget.
Noen ganger er det vanskelig å avgjøre om det foreligger et sameie overhodet. Avgjørelsen beror på en konkret tolkning av omstendigheter, partenes opptreden og hvordan partene har forholdt/forholder seg til hverandre.

Sameielovens § 1 definerer hva et sameie innebærer. Loven angir at et sameie foreligger når noen "eig noko saman" og retten er delt opp i parter. Vilkåret er altså at to eller flere må eie sammen, og hver og en må eie en prosent/brøk-del av sameietingen.

Bestemmelsen slår fast i annet ledd at loven er deklaratorisk (fravikelig). En avtale kan således bringe sameieforholdet utenfor sameieloven om partene ønsker det. Partene kan utfyllende regulere sameieforholdet i avtale og således avtale seg bort fra lovens regler. Loven har også den funksjon at hvis en avtale er ufullstendig/mangelfull kan loven komme supplerende inn (en utfyller med bakgrunnsrett).
Enda et eksempel på hva som kan bringe en utenfor sameigeloven er når det foreligger sameige med grunnlag i ekspropriasjon. Lovens regler passer ikke da fullt ut, og en er på mange områder utenfor loven.
Et ansvarlig selskap er det som kalles et bundet sameie. Dette reguleres ikke av sameigeloven, men av selskapsloven.

3. Hvordan stiftes et sameie etter sameieloven?

Et sameie kan stiftes på mange måter. Den mest vanlige er at to eller flere avtaler å kjøpe en ting (oftest en eiendom) og eie den sammen. Da er rettsgrunnlaget for sameiet avtalen mellom partene. Sameierne kan være enkeltpersoner eller selskaper. En annen måte å stifte et sameie på er gjennom arv/gave. En far testamenterer kanskje huset til sine to sønner. Gjennom arvefallet kan det oppstå et ordinært tingsrettslig sameie ved at barna avtaler at for eksempel hytta skal være i sameie dem i mellom. Et sameie kan også oppstå ved en tilfeldighet. Hvis to sameier blir tinglyst samme dag, etableres det et sameie mellom eierne. Dette fremgår av tinglysningsloven, mer presis § 20 jfr. § 21 (1).  Kanskje mer vanlig enn sameie etablert gjennom avtale, er sameie etablert mellom ektefeller/samboere. Her er ekteskapsloven § 31 av avgjørende betydning. Den fastslår at det ektefellene erverver sammen blir sameie, og at det er et sameie som reguleres av sameieloven.

3.1. Rådighet over sameiet

Sameierne har til en viss grad både fysisk og juridisk rådighet over sameietingen. I faktisk rådighet ligger arten og omfanget av den enkelte eiers bruksrettigheter.
I juridisk rådighet ligger evnen til å selge, pantsette, leie bort og ellers juridisk beføye over eiendommen. Utgangspunkt for å avgjøre sameiernes rådighet over sameietingen må tas i stiftelsesgrunnlaget. Ofte fremgår det av stiftelsesgrunnlaget, typisk avtalen, hvilke beføyelser den enkelte har både faktisk og juridisk. Gir ikke stiftelsesgrunnlaget noen svar, kan etterfølgende omstendigheter gi en pekepinn av betydning. Etterfølgende opptreden kan kaste lys over hvordan den opprinnelige avtalen er forstått, eller den kan vise at avtalen har blitt endret i ettertid gjennom konkludent atferd. Loven inneholder også bestemmelser om medeiernes fysiske og juridiske rådighet. Først vil reglene angående den fysiske rådigheten redegjøres for.

3.2 Fysisk rådighet

Kan man ikke finne ut hvilke faktiske beføyelser den enkelte i et sameie har ved hjelp av tolkning av avtalen kommer sameieloven § 3 til anvendelse. Utgangspunktet etter denne bestemmelsen er at hver av sameierne har den fulle eierrådighet, men av hensyn til medeierne er den både kvalitativt og kvantitativt begrenset. Lovens ordlyd setter selv en begrensning angående hva en sameier kan bruke sameietingen til. I loven står det at tingen kan utnyttes "til det han er etla til", "til det han er vanlig brukt til", eller "til anna som høver med tida og tilhøva". "Etla til" skal etter forarbeidene tolkes slik at det er partenes subjektive forståelse som skal legges til grunn. Altså hva partene ble enige om at tingen skulle brukes til. Uavhengig av det ene eller det andre, må ikke bruken foregå slik at det er "uturvande eller urimelig til meins for noen medeiger", jfr. § 3 (2). Her ligger det altså en begrensning som går ut på å ta hensyn til de andre sameierne. En sameier må også "Fara fint med tingen", jfr. § 8 (1). Det nevnes eksplisitt at en etter bruk skal sørge for rengjøring, reparasjoner og andre etterbehandlinger som er nødvendig. Det er her tale om en omsorgsplikt og innholdet er omtrent det samme som når man har tredjemanns eiendom i sin besittelse. Omfanget av den enkeltes bruk beror på partsforholdet, jfr. § 3 annet ledd. Det fremgår av bestemmelsen at ingen må "nytta tingen i større mon enn det som svarar til hans part".

3.3 Juridisk rådighet

Den enkelte sameiers juridiske rådighet kan fremgå av avtale eller fremgå forutsetningsvis.
Sameigeloven § 10 inneholder en hovedregel om at den enkelte sameier har avhendelsesrett - han har lov til å selge enten hele eller litt av parten sin og han kan selge til hvem han vil. Her har lovgiver latt den enkelte eiers interesse i å kunne selge, veie tyngre enn medeiernes interesse i vern mot nye medeiere. Medeierne er likevel ikke glemt. Bestemmelsene i § 11 gir medeierne en forkjøpsrett og således vernes deres interesse i å ikke få en ny medeier inn i sameiet. Kan en sameier selge sin sameiedel må en anta at en sameier også kan gjøre det mindre, nemlig leie ut. En slik adgang er også forutsatt i sameielovens § 12, så på bakgrunn av dette kan det fastslås at en sameier fritt kan leie ut sin andel. Men også her har de øvrige sameiere en viss beskyttelse ved at de har rett til å tre inn i leiekontrakter som varer i mer enn ett år (§ 12). Pantsettelse står det ingen ting om i loven. Det anses likevel utvilsomt at en sameier både kan pantsette bort sin ideelle andel av et sameie i samme utstrekning som den kan avhendes.

3.4 De andre sameiernes forkjøpsrett

Når en eller flere sameiere ønsker å avhende (selge) sameieparter, har de øvrige sameiere forkjøpsrett. Forkjøpsretten gjelder dersom parten avhendes til utenforstående og til andre sameiere. Prisen som skal betales er i utgangspunktet det kjøper har betalt for sameieparten. Dersom dette åpenbart er en underpris, skal det betales markedspris. Dette fremgår av lov om løysingsrettar av 1994. Blir man ikke enig om markedsprisen må denne fastsettes ved skjønn. I en sameieavtale bør det ofte reguleres hvordan prisen skal fastsettes, fordi en skjønnsmessig fastsettelse av prisen både er tid- og energikrevende. Er det flere som utøver forkjøpsretten, skal eierandelene fordeles i forhold til tidligere eierandel. Det finnes også begrensninger i forkjøpsretten, som for eksempel at forkjøpsretten ikke kan gjøres gjeldende overfor en sameiers nærstående. Som nærstående regnes ektefelle, livsarving (avkom i rett nedstigende linje) og andre husstandsmedlemmer som i de to siste år sammenhengende har tilhørt sameierens husstand. Reglene om begrensninger i forkjøpsretten kan ikke fravikes ved avtale.

3.5 Vedlikehold av sameietingen

Hver enkelt sameier har en plikt til å vise omsorg for sameietingen. Dette kommer til uttrykk i både sameigeloven § 3 og § 8. Begge bestemmelsene er allerede nevnt og de innebærer at sameierne må rydde, rengjøre og kanskje også utføre vedlikehold hvis det trengs. Vedlikeholdsplikten er nedfelt i lovens § 8, annet ledd. I utgangspunktet skal beslutninger om vedlikehold tas i fellesskap av sameierne, men den enkelte sameier er gitt rett til å opptre på egenhånd hvis situasjonen er kritisk. Hvis en sameier har handlet med rette, dekkes utgiftene i fellesskap. Faste og nødvendige utgifter fordeles etter sameiebrøken. Andre utgifter fordeles også etter sameiebrøken, men her med reservasjonen om at alle må få like stor nytte av det.

4. Boligsameie etter eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven fra 1997 regulerer boligsameier. Reglene i loven vil komme i stedet for sameieloven når det er snakk om et boligsameie / eierseksjonssameie. I et boligsameie eier to eller flere personer bygning og tomt i sameie med en fastsatt brøk, men samtidig har hver sameier en varig og eksklusiv bruksrett til en av bruksenhetene - dvs. en bolig eller et lokale i bygningen. Typisk eksempel er når en kjøper en leilighet i byen som inngår i et boligsameie. Eierseksjonsloven regulerer både hvordan man oppretter et slikt sameie, forholdet mellom sameierne og hvordan sameiermøtet og styret drar omsorg for sameiet. Et borettslag har mange likhetstrekk med et slikt sameie, men det er likevel en viktig forskjell: borettslaget eier bygning og tomt, mens beboerne eier borettslaget ved at de er andelseiere. Vesentlig i eierseksjonslovens oppbygging er at det er en sammenheng mellom en sameieandel i hele eiendommen og en enerett til å bruke en bolig eller en annen bruksrett i eiendommen. Seksjonseieren eier altså ikke bruksenheten. Han har eiendomsrett til en ideell del av hele eiendommen og en enerett til å bruke en eller flere bruksenheter. Et eierseksjonssameie består således av en bruksenhet og av fellesarealer.

4.1 Seksjonseiers rådigheti boligsameie

Formålet med eierseksjonsloven og dette systemet er at hver enkelt sameier skal kunne disponere mest mulig fritt over sin del, uten å måtte innhente godkjenning fra de øvrige sameiere.  Friheten gjelder både den faktiske rådighet (bruken av boligen/lokalet) og de rettslige disposisjoner. Når det gjelder fellesareaeler har sameieren også rett til å benytte seg av disse, men her må bruken avpasses av hensyn til de øvrige - her står han altså ikke like fritt.

4.1.1 Fysisk rådighet etter eierseksjonsloven

Etter eierseksjonsloven § 6 skal det ved seksjoneringen bestemmes om hver enkelt enhet skal benyttes til bolig- eller næringsformål. Dette formålet setter grenser for hva en sameier kan bruke sin enhet til. En boligseksjon kan bare brukes til beboelse og en næringsseksjon bare til ulike former for virksomhet. Hvis sameieren ønsker en annen bruk, må det skje en reseksjonering av enheten etter lovens kapittel 2. Så lenge sameieren holder seg innenfor formålet, er grensene for den fysiske rådigheten videre. Boligsameiet kan ikke bestemme hva den enkelte skal bruke sin enhet til, men kan fastsette ordensregler.
Sameiernes faktiske rådighet reguleres i lovens §§ 19-21. Innenfor sin egen seksjon har sameieren rett til å gjøre fysiske endringer. Dette innebærer for eksempel å slå sammen eller flytte rom. Vedlikehold er også fremhevet som viktig, og hver enkelt sameier har en plikt til å holde sin seksjon ved like. Den fysiske rådigheten begrenses i en viss grad ved at arbeider som foretas på hver enkelt eierseksjon ikke må skade bygningens konstruksjon eller føre til vesentlige ulemper for andre sameiere.
Bestemmelsen bygger i stor grad på mange av de samme reglene som bestemmelsene i sameigeloven. Siden eierseksjonslovens bestemmelser på dette punkt er lik sameigelovens bestemmelser, vises bare til redegjørelsen ovenfor i avsnitt 2.2.1.

4.1.2 Juridisk rådighet

Den enkelte sameiers rettslige rådighet reguleres av lovens § 22. Det fremgår av bestemmelsen at sameieren rår som en eier over sin del. Dette innebærer at aameieren også har full rettslig råderett; han står fritt til å selge seksjonen eller pantsette den. Forkjøpsretter for de andre sameierne, som følger av sameieloven, kan etter eierseksjonsloven fastsettes i vedtektene. Disse vedtektene er bindende for de sameierne som godtar dem eller som har kjøpt seksjonen med en slik vedtekt som hefte. Da anses de for å ha akseptert en slik vedtekt i avtalen.Vedtektene kan også fastsette at alle nye eiere/leiere må godkjennes av de øvrige. Det fremgår at godkjennelse skal gis, så lenge det ikke foreligger en saklig grunn til å nekte.

4.2 Felleskostnader

En del av utgiftene i et eierseksjonssameie er felleskostnader og må betales av alle sameierne. Disse utgiftene knytter seg ofte til selve bygningen. Eksempler er ytre vedlikehold, og forvaltning av eiendommen, vaktmesterutgifter og oppvarming av fellesareal. Hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken eller en nøkkel som ble fastsatt ved seksjoneringen. Denne hovedregelen kan normalt ikke fravikes, uten alle sameiernes samtykke. Dette innebærer at hovedregelen anvendes mest i praksis. Hovedregelen kan likevel avvikes, men i begrenset omfang. Hovedgrunnen til å fravike hovedregelen, må være at det foreligger særlige grunner. Taler særlige grunner for at kostnadene skal fordeles etter nytte eller forbruk, kan dette i stedet gjøres. Disse to unntakene er snevre, og at hovedregelen fremstår som urettferdig, er ikke tilstrekkelig til å fordele på annen måte.
Utad, ovenfor kreditorer, er sameierne ansvarlige i forhold til sameiebrøken (pro rata-ansvar). Dette fremgår av lovens § 24.

4.3 Sameiemøte

Den øverste myndigheten i et sameie utøves av sameiermøtet. Som hovedregel og utgangspunkt avgjør sameiermøte alle saker ved flertall av de avgitte stemmer. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiemøte kan også tas av styret. Sameierne er beskyttet mot forskjellsbehandling av sameiemøte ved at det i loven er inntatt en bestemmelse om at sameiemøte ikke kan treffe beslutninger som er egnet til å gi visse sameiere en urimelig fordel.
Alle sameier har rett til å delta i sameiemøte med forslags-, tale- og stemmerett.

Juridisk bistand til sameier / boligsameier

Eiendomsadvokatene i DALAN Advokatfirma DA bistår løpende en rekke sameier og borettslag med alle former for juridisk bistand innen eiendomsrett. Har ditt sameie behov for advokathjelp? Kontakt oss for en samtale om hvordan vi kan løse Deres eiendomsrettslige spørsmål.