4. Boligsameie etter eierseksjonsloven

Eierseksjonsloven fra 1997 regulerer boligsameier. Reglene i loven vil komme i stedet for sameieloven når det er snakk om et boligsameie / eierseksjonssameie. I et boligsameie eier to eller flere personer bygning og tomt i sameie med en fastsatt brøk, men samtidig har hver sameier en varig og eksklusiv bruksrett til en av bruksenhetene - dvs. en bolig eller et lokale i bygningen. Typisk eksempel er når en kjøper en leilighet i byen som inngår i et boligsameie. Eierseksjonsloven regulerer både hvordan man oppretter et slikt sameie, forholdet mellom sameierne og hvordan sameiermøtet og styret drar omsorg for sameiet. Et borettslag har mange likhetstrekk med et slikt sameie, men det er likevel en viktig forskjell: borettslaget eier bygning og tomt, mens beboerne eier borettslaget ved at de er andelseiere. Vesentlig i eierseksjonslovens oppbygging er at det er en sammenheng mellom en sameieandel i hele eiendommen og en enerett til å bruke en bolig eller en annen bruksrett i eiendommen. Seksjonseieren eier altså ikke bruksenheten. Han har eiendomsrett til en ideell del av hele eiendommen og en enerett til å bruke en eller flere bruksenheter. Et eierseksjonssameie består således av en bruksenhet og av fellesarealer.

4.1 Seksjonseiers rådigheti boligsameie

Formålet med eierseksjonsloven og dette systemet er at hver enkelt sameier skal kunne disponere mest mulig fritt over sin del, uten å måtte innhente godkjenning fra de øvrige sameiere.  Friheten gjelder både den faktiske rådighet (bruken av boligen/lokalet) og de rettslige disposisjoner. Når det gjelder fellesareaeler har sameieren også rett til å benytte seg av disse, men her må bruken avpasses av hensyn til de øvrige - her står han altså ikke like fritt.

4.1.1 Fysisk rådighet etter eierseksjonsloven

Etter eierseksjonsloven § 6 skal det ved seksjoneringen bestemmes om hver enkelt enhet skal benyttes til bolig- eller næringsformål. Dette formålet setter grenser for hva en sameier kan bruke sin enhet til. En boligseksjon kan bare brukes til beboelse og en næringsseksjon bare til ulike former for virksomhet. Hvis sameieren ønsker en annen bruk, må det skje en reseksjonering av enheten etter lovens kapittel 2. Så lenge sameieren holder seg innenfor formålet, er grensene for den fysiske rådigheten videre. Boligsameiet kan ikke bestemme hva den enkelte skal bruke sin enhet til, men kan fastsette ordensregler.
Sameiernes faktiske rådighet reguleres i lovens §§ 19-21. Innenfor sin egen seksjon har sameieren rett til å gjøre fysiske endringer. Dette innebærer for eksempel å slå sammen eller flytte rom. Vedlikehold er også fremhevet som viktig, og hver enkelt sameier har en plikt til å holde sin seksjon ved like. Den fysiske rådigheten begrenses i en viss grad ved at arbeider som foretas på hver enkelt eierseksjon ikke må skade bygningens konstruksjon eller føre til vesentlige ulemper for andre sameiere.
Bestemmelsen bygger i stor grad på mange av de samme reglene som bestemmelsene i sameigeloven. Siden eierseksjonslovens bestemmelser på dette punkt er lik sameigelovens bestemmelser, vises bare til redegjørelsen ovenfor i avsnitt 2.2.1.

4.1.2 Juridisk rådighet

Den enkelte sameiers rettslige rådighet reguleres av lovens § 22. Det fremgår av bestemmelsen at sameieren rår som en eier over sin del. Dette innebærer at aameieren også har full rettslig råderett; han står fritt til å selge seksjonen eller pantsette den. Forkjøpsretter for de andre sameierne, som følger av sameieloven, kan etter eierseksjonsloven fastsettes i vedtektene. Disse vedtektene er bindende for de sameierne som godtar dem eller som har kjøpt seksjonen med en slik vedtekt som hefte. Da anses de for å ha akseptert en slik vedtekt i avtalen.Vedtektene kan også fastsette at alle nye eiere/leiere må godkjennes av de øvrige. Det fremgår at godkjennelse skal gis, så lenge det ikke foreligger en saklig grunn til å nekte.

4.2 Felleskostnader

En del av utgiftene i et eierseksjonssameie er felleskostnader og må betales av alle sameierne. Disse utgiftene knytter seg ofte til selve bygningen. Eksempler er ytre vedlikehold, og forvaltning av eiendommen, vaktmesterutgifter og oppvarming av fellesareal. Hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken eller en nøkkel som ble fastsatt ved seksjoneringen. Denne hovedregelen kan normalt ikke fravikes, uten alle sameiernes samtykke. Dette innebærer at hovedregelen anvendes mest i praksis. Hovedregelen kan likevel avvikes, men i begrenset omfang. Hovedgrunnen til å fravike hovedregelen, må være at det foreligger særlige grunner. Taler særlige grunner for at kostnadene skal fordeles etter nytte eller forbruk, kan dette i stedet gjøres. Disse to unntakene er snevre, og at hovedregelen fremstår som urettferdig, er ikke tilstrekkelig til å fordele på annen måte.
Utad, ovenfor kreditorer, er sameierne ansvarlige i forhold til sameiebrøken (pro rata-ansvar). Dette fremgår av lovens § 24.

4.3 Sameiemøte

Den øverste myndigheten i et sameie utøves av sameiermøtet. Som hovedregel og utgangspunkt avgjør sameiermøte alle saker ved flertall av de avgitte stemmer. Avgjørelser som kan tas av et vanlig flertall i sameiemøte kan også tas av styret. Sameierne er beskyttet mot forskjellsbehandling av sameiemøte ved at det i loven er inntatt en bestemmelse om at sameiemøte ikke kan treffe beslutninger som er egnet til å gi visse sameiere en urimelig fordel.
Alle sameier har rett til å delta i sameiemøte med forslags-, tale- og stemmerett.

Juridisk bistand til sameier / boligsameier

Eiendomsadvokatene i DALAN Advokatfirma DA bistår løpende en rekke sameier og borettslag med alle former for juridisk bistand innen eiendomsrett. Har ditt sameie behov for advokathjelp? Kontakt oss for en samtale om hvordan vi kan løse Deres eiendomsrettslige spørsmål.