dommer_eiendomsrettDen europeiske menneskerettighetsdomstol (EMD) har avsagt en viktig dom om tomtefeste, som fastslår Høyesteretts plenumsavgjørelse om tolkning av tomtefesteloven § 33 var i strid med de eueropeiske menneskerettighetene.

 

 

 

Tomtefestelovens regler om forlengelse er i strid med de europeiske menneskerettighetene

Etter tomtefesteloven § 33 kan en tomtefester ved utløpet av festeperioden kreve tomtefesteavtalen forlenget på samme vilkår som før. Høyesterett konkluderte i 2007 at reglene om forlengelse var i samsvar med Grunnloven.


I den europeiske menneskerettighetsdomstol vant imidlertid grunneierne frem med at bestemmelsen var i strid med menneskerettighetene og vernet av den frie eiendomsrett.


Menneskerettighetskonvensjonen krever at et inngrep i grunneiers eiendomsrett skal forfølge et lovlig mål og at virkemiddelet skal være proporsjonalt og egnet til å oppnå formålet. Domstolen fant at formålet med reglene om forlengelse var legitimt.


Menneskerettighetsdomstolen fant imidlertid at reglene om forlengelse av tomtefesteavtaler var uproporsjonale. Avgjørende var at reglene var «out of tune with the reality of the property market» ettersom all verdistigning i eiendomsmarkedet gikk til tomtefester. Den europeiske menneskerettighetsdomstol la dessuten vekt på at reglene om forlengelse ikke tilstrebet en rettferdig balanse mellom grunneiers og tomtefesters interesse.


Dersom avgjørelsen blir stående vil den få store konsekvenser for mange av landets tomtefestere og grunneiere.
Staten ved Regjeringsadvokaten må innen tre måneder avgjøre om dommen skal aksepteres eller ankes.


Advokat_Thomas_AndersenDersom avgjørelsen ikke ankes, må Stortinget endre tomtefesteloven. Den europeiske menneskerettighetsdomstol presiserte i dommen at loven må endres og at det må inntas mekanismer i tomtefesteloven som gir en balansert løsning som også ivaretar grunneiers interesser.


Et utfall kan være at grunneiere får anledning til å oppjustere festeavgiften ut over den svært begrensede adgangen dagens tomtefestelov gir. Avgjørelsen vil etter all sannsynlighet også få innvirkning på prisen ved innløsning.
Avgjørelsen fra den europeiske menneskerettighetsdomstol innebærer ikke at avtaler som allerede er forlenget skal reforhandles. Avgjørelsen innebærer heller ikke at bortfester har adgang til å oppregulere festeavgift ut over tomtefestelovens regler om justering av tomtefesteavgift. Det vil imidlertid oppstå en rekke spørsmål om rekkevidden av dommen og betydning for tomtefesteloven.

 

 


DALAN Advokatfirma har lang erfaring med tomtefeste. For spørsmål, ta kontakt med:

 

Advokat Thomas Andersen – 23 30 86 12 eller 90 90 00 52 (andersen@dalan.no)
Advokat Toril G. Kjøllesdal – 23 30 86 13 eller 90 54 44 93 (kjollesdal@dalan.no)